ACTUALITE DANS LE DOMAINE DE L IMMOBILIER

PETIT-DEJEUNER DE PRESSE

ACTUALITE DANS LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER Nouvelles règles, mesures fiscales, situation du marché…

- 29 septembre 2009-

Programme

Intervenants : - Jean-François HUMBERT, Président de la Chambre des Notaires de Paris - Christian LEFEBVRE, Premier Vice-président de la Chambre des Notaires de Paris - Fabrice LUZU, Notaire à Paris, Membre de la Chambre des Notaires de Paris

CONTACTS PRESSE CHAMBRE DES NOTAIRES DE PARIS : Maurice MONGELARD - 01 44 82 24 35 [email protected]

ALBERTINE & MEDIA : Patricia CHAPELOTTE : 01 48 24 04 50 [email protected]

2 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

SOMMAIRE

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Fiche pratique n° 1 : L’investissement locatif Scellier et autres dispositifs ….... …………………………………....…….p. 5

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Fiche pratique n° 2 : Les nouveautés concernant les baux d’habitation…………………………………………………..……p. 9

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Fiche pratique n° 3 : Le logement et les normes de performance énergétique ………………………….………..p. 11

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Fiche pratique n° 4 : La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)…………………………………………………………….p. 14

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Fiche pratique n° 5 : Les avantages fiscaux liés à la résidence principal..……………………………………………p. 18

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Fiche pratique n° 6 : L’achat d’un bien immobilier à deux ………………………...………..………………………….………p. 21

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Fiche pratique n°1

L’investissement locatif Scellier et autres dispositifs…

Le dispositif Scellier est entré en vigueur le 1er janvier 2009. Il remplacera à terme les régimes Borloo et Robien qui prendront fin le 31 décembre 2009. Pendant l’année 2009, un investisseur peut choisir entre ces trois régimes (voir le tableau). I – Le dispositif SCELLIER

1. Quels sont les biens éligibles ? Le régime Scellier s’applique à tout contribuable (quelle que soit sa tranche d’imposition) qui achète : •

un bien immobilier neuf, en l’état futur d’achèvement (voir ci-après fiche n°4 VEFA) ou le fait construire, réhabilite un logement ancien ou transforme un local en logement. Ce logement doit répondre à des normes thermiques et de performance énergétique précises. La règlementation actuellement en vigueur pour les logements neufs est la RT 2005. Un décret à paraître avant le 1er janvier 2010 doit apporter des précisions qui s’appliqueront aux permis déposés après la publication du décret. Le bien immobilier doit être situé dans une commune classée à l’intérieur d’une zone1 définie par un arrêté du 29 avril 2009 applicable depuis le 4 mai 2009. Il existe 3 zones : A, B1 et B2 ;

•

entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012

•

en vue de le louer nu pour une durée de 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal (mais il peut s’agir d’un enfant ou d’un parent qui souscrit sa propre déclaration).

2. Quelles sont les conditions de loyer et de ressources des locataires ? Un plafond de loyer doit être respecté. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le bien est situé. Il n’existe pas de plafond de ressources du locataire pour le Scellier “classique ”. En revanche, la loi en prévoit pour le Scellier intermédiaire (voir encadré).

                                                             1  Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement (JO 3/05/2009)

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3. En quoi consiste l’avantage fiscal ? L’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôt de 25% de l’investissement réalisé en 2009 ou 2010 dans la limite de 300.000 €. En 2011 ou 2012, la réduction d’impôt sera de 20%. Cette réduction est étalée par parts égales (1/9è) pendant 9 ans sur l’impôt dû par le contribuable. Si une année, l’impôt est inférieur au montant de la réduction, celle-ci demeure imputable sur l’impôt dû les six années suivantes. Un même foyer fiscal ne peut bénéficier de cette réduction que pour un seul logement par an.

Et le Scellier intermédiaire ? Moyennant le respect de plafonds de ressources des locataires2, le Scellier intermédiaire, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an pendant 2 périodes de 3 ans (soit 6 ans), ce qui porte l’engagement de location à une durée maximale de 15 ans et l’avantage fiscal à 37% ou 32 % selon la période d’investissement. Le contribuable bénéficie aussi d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers. A noter : contrairement au Scellier classique, le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant du contribuable.

Ce dispositif de réduction d’impôt est également applicable, sous certaines conditions, aux souscriptions de parts de SCPI entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

4. Quelles sont les précautions à prendre ? Le bien doit être sélectionné selon des critères précis, notamment : la situation du marché locatif local, la qualité de la construction, le respect des normes thermiques et de performance énergétique... A défaut, l’avantage fiscal pourrait être remis en question, notamment si le bien n’est pas loué au bout d’une année suivant la construction ou l’acquisition. Il est donc important de se déplacer pour apprécier de visu la mesure du choix effectué tant vis-à-vis des exigences fiscales, que de la revente du bien à l’issue de la période de location. En effet, le dispositif Scellier ne doit pas forcément être envisagé seulement sous l’angle de la défiscalisation mais également comme un outil de gestion patrimoniale en vue de se constituer des revenus ou un capital pour la retraite par exemple.                                                               BOI 5 D-1-09 n°21 du 24 février 2009

2

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II - Les autres régimes d’investissent locatif

Régime

Biens concernés

Robien recentré (jusqu’au 31/12/09)

Logements neufs (VEFA, construction) ou anciens réhabilités affectés à l’habitation principale

Location nue Oui, en pendant 9 ans fonction d’un Possibilité de zonage louer à un (arrêté du ascendant ou 29/04/09 descendant JO du non membre 03/05/09) du foyer fiscal

Non

Logements neufs, (Vefa, construction) ou anciens affectés à l’habitation principale

Location nue Oui, en pendant 9 ans fonction d’un Interdiction de zonage louer à un (arrêté du ascendant ou 29/04/09 descendant JO du 03/05/09)

Oui

Amortissement :

(Instruction 5D-1-09)

6% pendant 7 ans

Borloo neuf (jusqu’au 31/12/09)

Engagement de location

Plafonds de loyers

Plafonds de ressources du locataire

Avantage fiscal

Amortissement¹ : 6% pendant 7 ans 4% pendant 2 ans (soit 50% au total)

4% pendant 2 ans puis sous conditions 2,5% par an par période de 3 ans renouvelable une fois (soit au total 65%) + Déduction spécifique de 30%

Malraux

Immeuble bâti à usage d’habitation ou professionnel situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine.

Pour un logement : location nue pendant 9 ans

Réduction d’impôt² :

Interdiction de louer à un ascendant ou descendant

40% en secteur sauvegardé

Opération complète de restauration déclarée d’utilité

30% en zone de protection du patrimoine

(dans la limite de 100.000 € par an)

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publique

Location meublée

Logements meublés c’est-àdire comportant tous les éléments indispensables à une occupation normale par le locataire

A compter des revenus de l’année 2009 : le régime micro BIC s’applique lorsque les revenus tirés de la location sont inférieurs à 32.000€ : le contribuable bénéficie d’un abattement de 50% et est taxé sur les 50% restants. - LMP³ : imputation du déficit sur le revenu global. Les plus-values relèvent du régime des plusvalues professionnelles. - LMNP³ : imputation du déficit sur les revenus de même nature réalisés au cours de la même année ou des 10 années suivantes. Les plus-values sont traitées selon le régime des plus-values privées.

¹ L’amortissement est déduit du montant des revenus fonciers ² La réduction est déduite du montant de l’impôt ³ LMP (loueur en meublé professionnel). Pour bénéficier de ce statut, trois conditions doivent être remplies : -

un membre du foyer fiscal doit être immatriculé au RCS (registre du commerce), les recettes annuelles provenant de la location en meublée excèdent pour l’ensemble du foyer 23 000 €, ces recettes doivent être égales ou supérieures aux autres revenus professionnels du foyer.

Faute de satisfaire à l’une de ces conditions, le contribuable est considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

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Fiche pratique n°2

Les nouveautés concernant les baux d’habitation

La loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009, dite loi « Boutin », a modifié certaines règles applicables aux baux d’habitation. Parmi ces mesures, on peut citer :

1. La surface habitable du logement loué Les contrats de baux d’habitation signés à compter du 27 mars 2009 doivent préciser la surface habitable du logement. A défaut, chaque partie peut demander la régularisation d’un nouveau bail. Cette surface est définie par l’article R.111-2 du Code la construction et de l’habitation et ne coïncide pas avec celle de la loi Carrez. En cas de vente du logement, s’il s’agit d’un lot de copropriété, le propriétaire devra donc toujours fournir un mesurage loi Carrez.

2. La caution Il est désormais interdit à tout bailleur de demander au locataire la caution d’un tiers dès lors qu’il a souscrit une assurance de loyers impayés. Les bailleurs personnes morales (assureurs, HLM…) autres que les sociétés civiles dites “de famille”, ne peuvent plus demander de caution au locataire, excepté dans deux cas précisément visés par la loi : -

lorsque l’organisme de caution figure sur une liste établie par décret en Conseil d’Etat,

-

lorsque le locataire est un étudiant non boursier.

3. Le dépôt de garantie Sauf mention contraire du bail, le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire par le nouveau propriétaire en cas de vente du bien, donation ou succession.

4. La participation financière du locataire aux travaux d’économies d’énergie Une contribution financière pourra être demandée au locataire sous certaines conditions, en cas de travaux d’économie d’énergie effectués par le bailleur dans le logement loué ou dans 8 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

les parties communes de l’immeuble. Le montant de cette participation ne pourra être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. Les travaux éligibles, les niveaux de performance énergétique à atteindre, le calcul de la participation financière du locataire…doivent être fixés par décret. Dans cette attente, la mesure n’est pas applicable.

5. La procédure d’expulsion Désormais, un locataire dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, peut bénéficier d’un délai maximum d’un an (au lieu de 3) pour quitter les lieux.

RAPPEL Le bailleur doit annexer plusieurs diagnostics au contrat de bail : ● Depuis le 1er juin 2006, un état des risques naturels et technologiques si le bien loué est situé dans une zone à risques déterminée par arrêté préfectoral ; ● Depuis le 1er janvier 2007, un diagnostic de performance énergétique (au moment de la signature du bail initial ou lors du premier renouvellement) ; ● Depuis le 12 août 2008, un constat de risque d’exposition au plomb.

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Fiche pratique n°3

Le logement et les normes de performance énergétique

Parce que logement rime avec environnement, il existe un certain nombre de normes à respecter pour diminuer la consommation d’énergie et accroître la performance des bâtiments. La règlementation est actuellement en pleine évolution et concerne à la fois les logements neufs et anciens.

1. Dans le neuf • Les constructions dont les permis sont déposés depuis le 1er septembre 2006, doivent respecter la règlementation dite RT 2005 (loi n°2005-781 du 13 juillet 2005). Cette règlementation fixe un niveau de consommation énergétique globale du logement à ne pas dépasser. Pour atteindre cet objectif, la norme n’impose pas un modèle de construction précis mais formule des préconisations (meilleure isolation des réseaux de distribution, recours à l’énergie solaire, utilisation des énergies renouvelables…). Il convient de prouver que la RT 2005 est respectée au moment du dépôt du permis de construire. A cette fin, il est possible de faire réaliser une étude thermique par un professionnel certifié. Il s’agit d’un document différent du diagnostic de performance énergétique qui doit être fourni dans certains cas par le vendeur ou le bailleur. •

Des techniques permettent d’ores et déjà d’aller au-delà de la RT 2005.

Ainsi, les logements dont la consommation énergétique est inférieure à celle prévue par la loi, bénéficient de différents labels : « haute performance énergétique » (HPE), « très haute performance énergétique » (THPE) ou « énergies renouvelables » (THPE EnR). Le label « Effinergie » est délivré aux maisons individuelles répondant aux critères des bâtiments de basse consommation (la norme « bâtiments basse consommation » s’appliquera à tous les logements neufs au plus tard en 2012). D’autres labels, par exemple le label HQE (haute qualité environnementale) pour les contrats de construction de maisons individuelles ou la certification « habitat et environnement » pour les appartements, permettent notamment d’attester que le logement atteint un certain niveau de performance énergétique (matériaux, énergie…). • Au plus tard en 2020, toutes les constructions neuves devront répondre à la norme RT 2020 bâtiments à énergie positive (qui génèrent plus d’énergie qu’ils n’en consomment). 10 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

2. Dans l’ancien Les logements existants (anciens) ne sont pas soumis aux mêmes normes que le neuf. Ils relèvent d’une réglementation thermique depuis le 1er novembre 2007 dès lors qu’ils font l’objet de travaux de rénovation et d’amélioration en vue de réduire la consommation d’énergie. Cette norme dresse la liste des équipements concernés et définit la performance minimale à atteindre pour chaque élément remplacé ou installé (isolation, chauffage, climatisation, eau chaude, régulation, ventilation, éclairage) (arrêté du 3 mai 2007). La performance énergétique a un coût qui peut être réduit par divers mécanismes et aides financières.

3. L’aide au financement de la performance énergétique • La TVA à 5,5% : elle s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Les travaux et équipements doivent être facturés par une entreprise. Ils ne doivent pas conduire à une réfection ou une rénovation quasi-totale du second œuvre ou de plus de 50% du gros œuvre. • L’éco-prêt à taux 0 : il concerne tous les propriétaires, tous les logements individuels ou collectifs achevés avant le 1er janvier 1990 et habités à titre de résidence principale. Un seul éco-prêt peut être obtenu par logement et les travaux doivent être achevés dans les 2 ans suivant l’obtention du prêt. Pour y prétendre, il faut : -

soit réaliser un bouquet de travaux (figurant dans au moins deux des six catégories visées par la loi), par exemple l’isolation de la toiture et l’isolation des murs donnant sur l’extérieur ;

-

soit opter pour l’amélioration de la performance énergétique globale du logement qui doit avoir été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990 (des seuils à atteindre sont prévus par un arrêté du 30 mars 2007).

Le montant du prêt est égal au montant des dépenses de travaux d’économie d’énergie, sans conditions de ressources, dans la limite de plafonds qui ne peuvent excéder : - 20.000 € par logement pour les travaux portant sur 2 des 6 catégories - 30.000 € par logement pour les travaux compris dans au moins trois catégories ou pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique globale. La durée de remboursement est en principe de 10 ans. L’éco-prêt à taux 0 est cumulable avec le crédit d’impôt développement durable à condition d’être émis avant le 31/12/2010 et que le revenu du foyer fiscal n’excède pas 45.000 € au titre de l’année n-2 précédant l’offre. 11 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

• Le crédit d’impôt développement durable : il profite à tous les contribuables propriétaires, locataires ou occupants de leur habitation principale (dans le neuf ou l’ancien) ainsi que sous certaines conditions, aux bailleurs, qui engagent avant le 31 décembre 2012, certaines dépenses (matériaux d’isolation thermique et appareils de régulation de chauffage, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, équipements de récupération et traitement des eaux pluviales, réalisation d’un diagnostic de performance énergétique par un professionnel certifié en dehors des cas obligatoires...). Le crédit d’impôt est égal à 25%, 40% ou 50% selon les cas, du montant de la dépense limitée à 8.000 € pour un célibataire, 16.000 € pour un couple, plus 400 € par personne à charge, pour une période de 5 ans comprise entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012. Pour les bailleurs, le crédit d’impôt est plafonné à 8.000 € par an dans la limite de 3 logements par an. •

Les aides à l’acquisition d’une résidence principale “basse consommation” : -

en cas de souscription d’un prêt pour l’acquisition de la résidence principale l’acquéreur bénéficie d’un crédit d’impôt égal à 40% des intérêts payés la première année et 20% les quatre années suivantes (dans la limite d’un plafond). Pour les logements neufs acquis ou construits à compter du 1/01/2009 respectant des conditions d’attribution du label “bâtiment basse consommation énergétique” (BBC 2005), le crédit d’impôt est porté à 40% au titre des intérêts payés les sept premières années (dans la limite d’un plafond) ;

-

le primo accédant d’une résidence principale peut, sous conditions, bénéficier d’un prêt à taux 0 (65.100€) si le logement est certifié bâtiment basse consommation, le plafond du prêt sera porté à 85.100 € à compter de la parution d’un décret et au plus tard le 1er janvier 2010.

• Il existe d’autres prêts et aides tels que les subventions des collectivités territoriales pour les énergies renouvelables (cumulables avec le crédit d’impôt si cela ne minore pas sa base de calcul), des éco-subventions de l’ANAH, des prêts bancaires “développement durable”, l’aide de l’ADEME pour le financement des diagnostics thermiques en vue de réaliser des travaux d’économie d’énergie dans un immeuble collectif… Enfin, l’extension d’un logement ancien ou la construction d’un logement labellisé « THPE EnR » ou bâtiment basse consommation notamment, peuvent bénéficier d’une extension du COS dans la limite de 20%. La loi du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement prévoit la mise en place de nombreuses mesures afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments. La règlementation thermique dans le neuf sera ainsi renforcée et adaptée à l’utilisation du bois comme matériau. Les acquéreurs de logements dont la performance excèdera les seuils prévus pourront bénéficier d’avantages supplémentaires au titre du prêt à taux 0. Dans l’ancien, des mesures d’incitation financière favoriseront les travaux de rénovation lourde. 12 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

Fiche pratique n°4

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) La VEFA ou “vente sur plan“ permet à une personne d’acheter un bien immobilier auprès d’un promoteur qui se charge de demander le permis de construire, de souscrire les garanties nécessaires, de suivre les travaux… Lorsqu’il s’engage, le plus souvent, l’acquéreur n’a accès qu’à des plans, la construction est en cours, l’immeuble n’est pas achevé. La loi définit la VEFA comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ». Ce type de vente nécessite un certain nombre de précautions et de vérifications avant de s’engager. La VEFA est soumise à une réglementation spécifique articulée autour : -

du contrat de réservation de l’acte de vente et du paiement du prix de la livraison et des garanties contre les vices de construction.

1. Les précautions et les vérifications préalables à la VEFA Le choix du logement (maison ou appartement) s’effectue à partir de plans, ce qui rend plus difficile la sélection dans le programme proposé, dont la commercialisation peut être déjà bien avancée au moment de l’achat. La situation géographique du bien, la proximité des transports, les activités environnantes, la qualité des matériaux et équipements, les assurances et garanties du professionnel vendeur sont autant de données importantes pour réaliser le bon choix. La particularité de la VEFA tient aussi au fait que le prix est payé avant l’achèvement du logement, ce qui peut présenter un risque. La vérification préalable des garanties fournies par le promoteur-vendeur est donc indispensable. Aussi, la loi prévoit précisément les différentes obligations à respecter pour réaliser une VEFA.

2. Le contrat de réservation Il précède l’acte de vente et comporte un certain nombre de mentions obligatoires (surface habitable approximative, nombre de pièces, situation dans l’immeuble ou lotissement, qualité de la construction résultant d’un descriptif, délai d’exécution des travaux et de signature de la vente, prix prévisionnel et révision du prix, dépôt de garantie…).

13 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

La signature du contrat de réservation fait courir un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de sa notification à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Un dépôt de garantie de 5% du prix de vente (si l’acte de vente intervient dans l’année du contrat de réservation) ou 2% (si la vente a lieu au maximum 2 ans après) doit être versé par l’acquéreur, déposé sur un compte à son nom dans une banque ou chez un notaire. Cette somme sera restituée sans retenue à l’acquéreur notamment en cas de non réalisation d’une condition suspensive par exemple en cas de non obtention d’un prêt (il est donc conseillé de le prévoir dans le contrat de réservation), si le prix est supérieur d’au moins 5% au prix provisionnel. A défaut d’être dans l’un des cas visés par la loi, l’acquéreur renonçant à son achat perd son dépôt de garantie. 3. L’acte de vente notarié et le paiement du prix Au moins un mois avant la date de signature prévue dans le contrat de réservation, le projet d’acte de vente est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur, généralement par le notaire du promoteur. L’acquéreur peut se faire assister par le notaire de son choix pour effectuer toute vérification utile et obtenir tout conseil complémentaire. A la signature de l’acte, le promoteur demande le déblocage des fonds en fonction de l’avancement des travaux (les travaux de fondations doivent être achevés). En effet, dans la VEFA, le paiement du prix est échelonné en fonction de l’état d’avancement des travaux : -

en cas de garantie extrinsèque : 35% aux fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement et le solde de 5% à la livraison.

-

en cas de garantie intrinsèque et d’achat d’une maison individuelle : 20% aux fondations, 45% à la mise hors d’eau, 85% à l’achèvement et le solde à la livraison.

ATTENTION : il peut arriver qu’une VEFA ne soit pas menée jusqu’à son terme. Afin de protéger l’acquéreur, le promoteur doit fournir soit: - une garantie d’achèvement qui peut être extrinsèque. Le promoteur fait appel à une banque, un organisme d’assurance pour assurer à l’acquéreur la livraison effective du bien. Dans certains cas, la garantie est intrinsèque. Le vendeur n’a pas besoin de la garantie d’un organisme extérieur car, notamment l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque, les fondations sont terminées et le financement de la construction est assuré à 75% du prix de vente… - une garantie de remboursement des sommes versées par un organisme (banque, assurance) en cas de non achèvement. Cette garantie est moins intéressante puisqu’elle oblige l’acquéreur à recommencer toutes les démarches pour acheter un bien. 14 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

Entre la signature de l’acte et la remise des clefs, l’acquéreur emprunteur ne paie que les intérêts des sommes débloquées et l’assurance du prêt (différé d’amortissement). Au moment de la remise des clefs, l’acquéreur commence à rembourser des échéances incluant le capital en plus des intérêts.

4. La livraison et les garanties après livraison • Une fois le logement achevé, une première réception intervient entre le promoteur et les différents entrepreneurs. Un procès-verbal est dressé au terme duquel sont consignées les malfaçons. Cette réception constitue le point de départ des garanties. Il est donc important de mentionner dans l’acte de vente que le promoteur devra en délivrer une copie à l’acquéreur. Puis la livraison intervient à la date prévisionnelle visée au contrat. Il n’est pas rare que cette date soit dépassée, ce qui ne signifie pas obligatoirement que la responsabilité du promoteur est engagée. En effet, les intempéries, une grève générale du bâtiment, des conditions atmosphériques anormales peuvent occasionner un retard n’engageant pas sa responsabilité. En revanche, l’acquéreur doit pouvoir se protéger contre la mauvaise foi du promoteur. Sauf accord du promoteur, l’acquéreur devra saisir le juge pour obtenir une indemnisation. •

Les garanties contre les vices de construction - la garantie des vices apparents : le logement doit être conforme aux prévisions du contrat. C’est pourquoi, un examen minutieux du bien s’impose lors de la livraison afin de mentionner les réserves éventuelles sur le procèsverbal de livraison (il est encore possible pendant un mois après la livraison de notifier des vices apparents au vendeur). Si le vendeur ne remédie pas aux désordres, l’acquéreur doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai d’un an. Ce délai s’applique également en cas de non-conformité du logement aux normes d’isolation phonique.

En cas de défaut de conformité, le solde du prix de 5% peut être consigné par l’acquéreur. La somme est alors versée à une banque ou un notaire. Le vendeur ne peut pas refuser de remettre les clefs dans ce cas. ATTENTION : il ne faut pas confondre le défaut de conformité avec le vice de construction qui ne permet pas de consigner le solde du prix. - la garantie de bon fonctionnement des équipements : elle joue pendant les deux ans suivant la réception et porte sur tous les équipements dissociables de la construction (volets, robinets…) ; - la garantie décennale : elle couvre pendant 10 ans les malfaçons touchant la solidité du logement (fondations, toiture…). IMPORTANT : le promoteur doit obligatoirement souscrire une assurance dommageouvrage qui permet la prise en charge immédiate du coût des réparations liées aux désordres les plus graves. 15 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

Fiche pratique n°5

Les avantages fiscaux liés à la résidence principale

1. La déductibilité des intérêts d’emprunt   Lorsqu’une personne ou un couple contracte un prêt auprès d’un établissement financier, pour l’acquisition ou la construction de leur résidence principale, il bénéficie d’un crédit d’impôt égal à : -

40% du montant des intérêts au titre de la première année de remboursement

-

20% de ce même montant au titre des quatre années suivantes.

Cette période est calculée de date à date à compter de la mise à disposition des fonds. Les intérêts sont retenus dans la limite de 3.750 € pour un célibataire, 7.500 € pour un couple marié ou pacsé. Ces montants sont doublés pour les personnes handicapées et majorés de 500 € par personne à charge.

Le crédit d’impôt est déduit du montant de l’impôt sur le revenu après la prise en compte des autres avantages (réduction ou crédit d’impôt…) dont le contribuable bénéficie. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur à l’impôt dû, le trésor public rembourse alors la différence.

Depuis le 1er janvier 2009, les contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs répondant au label bâtiment basse consommation énergétique « BBC 2005 », bénéficient d’un crédit d’impôt égal à 40 % au titre des intérêts des sept premières années.

Il est d’ailleurs prévu, dans le cadre de la préparation de la loi de finances pour 2010, de réserver la déductibilité des intérêts d’emprunt à ces seuls types d’opérations en renforçant de surcroît les exigences liées à la performance énergétique. Exemple : Madame et Monsieur Dupont ont acheté un appartement ancien destiné à leur résidence principale pour un montant de 300 000 euros. Ils ont obtenu un prêt de 220 000 € sur 15 ans à un taux d’intérêt de 4.05%, le 5 septembre 2009. Les fonds ont été mis à leur disposition le 1er octobre 2009. Ils n’ont pas d’enfant. Voici le montant du crédit d’impôt dont ils bénéficieront :

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2009

2010

2011

2012

2013

2014 (du 1/1/14 au 31/9/14)

Montant 2218 des intérêts payés

8599

8145

7673

7181

6669

Montant du 887 crédit d’impôt

2798

1500

1500

1436

1010

  2. Les travaux d’économie d’énergie   Certaines dépenses engagées pour réaliser des travaux liés aux économies d’énergie et au développement durable dans la résidence principale construite depuis plus de deux ans, permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt de 25% à 50%. Pour un même contribuable, le montant des dépenses ouvrant droit à crédit d’impôt, ne peut excéder 8.000 € pour une personne célibataire, 16.000 euros pour un couple, majorés de 400 € par personne à charge, pour les dépenses réalisées du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2012.   Exemple : Madame et Monsieur Martin habitent une maison individuelle qu’ils ont achetée en 1999. Ils ont fait installer cette année un chauffe-eau solaire. Quel est l’avantage fiscal ?

Les frais de l’installation se sont élevés à 4357 € TTC dont 3146 € TTC de matériel.

Seul le coût du matériel est pris en considération pour calculer le crédit d’impôt. En 2009, le taux du crédit d’impôt pour ce type de travaux est de 40%.

Le montant du crédit d’impôt est donc de : 3146 x 40% =1258 €      

17 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

Depuis le 1er janvier 2009, le bailleur peut bénéficier de ce crédit d’impôt pour les dépenses payées, pour trois logements, sous réserve qu’il loue à usage d’habitation non meublée pendant 5 ans à une personne autre que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal. Le bénéfice de ces deux crédits d’impôt est pris en compte dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux : la réduction d’impôt obtenue ne peut excéder 25.000 € majorés de 10% du montant du revenu imposable du contribuable.  

18 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009

Fiche pratique n°6

L’achat d’un bien immobilier à deux

De nombreuses questions se posent lorsqu’on achète un bien immobilier sans être mariés : à qui appartient le logement ? Quelles précautions prendre ? Que devient le bien en cas de rupture ou de décès ? 1. Du projet d’achat à la signature de l’acte de vente Les concubins projetant d’acheter un bien, doivent se demander qui se porte réellement acquéreur du bien et les modalités de son financement. La réponse à ces deux questions conditionne leurs droits sur le bien ainsi que son sort en cas de rupture. Plusieurs formules sont possibles : • L’indivision : si le bien est financé par chacun des deux concubins, ils doivent figurer tous les deux comme acquéreurs dans l’acte de vente. En effet, il est important de faire coïncider leur quote-part de propriété avec leur financement (au moyen d’un apport ou d’un prêt) afin de permettre à chacun de faire valoir son droit de propriété, en cas de vente du bien par exemple. Si les concubins se pacsent et qu’ils achètent un bien ensuite, leur situation sera identique à celle exposée plus haut (chacun est propriétaire de la part qu’il finance), sauf si la convention de PACS prévoit un régime d’indivision par moitié pour les biens acquis après le PACS, sans tenir compte du financement du bien. Dans ce cas, le partenaire ayant financé plus ne pourra pas demander à son partenaire de le rembourser ; s’il a financé l’intégralité du bien, il ne pourra pas en être seul le propriétaire. En toute hypothèse, l’indivision nécessite une bonne entente pour assurer la gestion du bien et un accord total pour le vendre, ce qui est un inconvénient majeur de l’indivision. Pour éviter les situations de blocage, le couple peut privilégier la SCI. • La SCI (société civile immobilière) : les concubins (ou pacsés) sont titulaires de parts sociales représentatives de leur apport dans le capital de la société et non pas directement propriétaires d’une quote-part du bien. • Le pacte tontinier : il s’agit d’une clause au moment de l’achat permettant, en cas de décès, au survivant des deux concubins d’être considéré comme le seul propriétaire du bien. Le survivant est donc assuré de ne pas être inquiété par les héritiers du défunt. En revanche, il n’est pas possible de sortir de la tontine autrement que d’un commun accord, ce qui peut être très paralysant en cas de rupture…

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2. Le sort du bien en cas de rupture ou de décès • La rupture - Rien n’empêche les concubins comme les partenaires de maintenir le logement dans l’indivision en rédigeant ou non une convention d’indivision. Usuellement à durée déterminée (5 ans maximum reconductibles), cette convention permet d’organiser la gestion du bien. Pendant sa durée, les indivisaires ne peuvent pas demander le partage. - Ils peuvent aussi décider de vendre le bien d’un commun accord. S’ils sont en désaccord, l’un des membres du couple peut demander soit l’autorisation judiciaire de le vendre, soit le partage (amiable ou judiciaire). - Si le bien est détenu par une SCI, le concubin ou partenaire peut céder ses parts selon les modalités définies dans les statuts. - En revanche, en cas de tontine, le couple doit se mettre d’accord pour rompre l’accord et partager le bien. A défaut, il n’est pas même possible de saisir le juge. La seule issue est le décès… • Le décès Le concubinage n’assure aucune protection légale en cas de décès. Le concubin survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du concubin décédé qui héritent de sa part (sauf testament, mise en œuvre d’une clause d’acquisition ou d’attribution prévue par une convention d’indivision). Les parts de SCI sont également transmises aux héritiers de l’associé décédé sauf si les statuts prévoient par exemple le rachat des parts par le survivant. Le concubin n’est donc pas à l’abri de devoir quitter le bien ou de céder ses parts. En cas de tontine, il conserve le logement mais il doit payer les droits de succession élevés (60%) sur la part reçue (sauf si le bien constitue sa résidence principale et que la valeur du bien est inférieure à 76.000 €). Pour assurer la protection de son concubin, il est toujours possible de lui léguer un droit d’usage et d’habitation ou un droit d’usufruit sur le bien (voire davantage si le défunt n’avait pas d’enfant…), mais le coût de la transmission peut représenter une difficulté pour le survivant… En revanche, le pacs présente un double intérêt : -

il assure une protection minimale au survivant qui peut jouir gratuitement du logement constituant sa résidence principale pendant une année à compter du décès,

-

il exonère le partenaire de droits de succession. Mais attention, il est nécessaire d’établir un testament préalablement pour que le partenaire survivant hérite. 20 Petit-déjeuner de presse – 29 septembre 2009