AB VALBORGHUS
SAG NR. 03.2095.40
OKTOBER 2010
TILSTANDSRAPPORT
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Indhold:
Side:
1.0 Rapportens formål ........................................................................................................ 2 2.0 Overordnet konklusion ................................................................................................. 3 3.0 Ejendomsoplysninger ................................................................................................... 4 4.0 Tilstandsvurdering ........................................................................................................ 5 Tag (01): ....................................................................................................................... 6 Kældre og fundamenter (02): ....................................................................................... 7 Facader/sokkel (03): ..................................................................................................... 7 Vinduer (04): ................................................................................................................ 8 Udvendige døre (05):.................................................................................................... 9 Trapper (06):................................................................................................................. 9 Porte og gennemgange (07):......................................................................................... 9 Etageadskillelser (08): ................................................................................................ 10 Wc/bad (09):............................................................................................................... 10 Køkkener (10):............................................................................................................ 10 Varmeforsyning (11): ................................................................................................. 11 Afløb (12): .................................................................................................................. 13 Kloak (13):.................................................................................................................. 13 Vandinstallationer (14):.............................................................................................. 13 Gasinstallationer (15): ................................................................................................ 15 Ventilation (16): ......................................................................................................... 15 El-installationer (17):.................................................................................................. 16 Øvrige (18): ................................................................................................................ 16 Private friarealer (19): ................................................................................................ 18 Byggeplads/stillads (20): ............................................................................................ 19 Løbende årlig vedligeholdelse.................................................................................... 19 5.0 Øvrige udgifter ........................................................................................................... 20 5.1 – Diverse uforudseelige udgifter .......................................................................... 20 5.2 – Teknisk rådgivning............................................................................................ 20 6.0 Oversigt over overslagspriser ..................................................................................... 21
1
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Rapportens formål
1.0
RAPPORTENS FORMÅL
Formålet med denne rapport er at udarbejde et beslutningsgrundlag vedrørende den fremtidige istandsættelse og vedligeholdelse af ejendommen AB Valborghus. Rapporten er udarbejdet på grundlag af vor besigtigelse af ejendommen den 7. juli 2010 og den 17. september 2010. Rapporten indeholder en kortfattet beskrivelse af ejendommen samt en fortegnelse i skemaform over forslag til istandsættelse eller vedligeholdelse af de fleste bygningsdele, som kan udføres nu eller i fremtiden. Rapporten kan således tjene som grundlag for en prioritering af hvilke arbejder, der bør udføres nu og senere for at ikke ejendommen nedbrydes. Prioriteringen tænkes foretaget af foreningens bestyrelse og administrator i samråd med Peter Jahn & Partnere A/S, således at der herefter kan udarbejdes en egentlig plan over de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i tiden fremover. Hvor der er foreslået istandsættelse/vedligeholdelse af en bygningsdel er foranstaltningen prissat i nugældende priser medio 2010.
2
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Overordnet konklusion
2.0
OVERORDNET KONKLUSION
Generelt må ejendommen betegnes som værende i rimelig god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er tilfredsstillende, når man tager dens alder og den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. For at bevare denne standard bør der dog snarest iværksættes en gennemgang af varmeanlægget, hvilket som minimum bør indeholde vedligeholdelsesarbejderne vedrørende varmecentralen og vandinstallationer som oplyst i den vedlagte 10årige vedligeholdelsesplan. Herudover bør der iværksættes forbedringsarbejder i 5. sals lejlighederne, for at reducere træk- og kuldegener i 5. sals lejlighederne.
3
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Ejendomsoplysninger
3.0
EJENDOMSOPLYSNINGER
Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse af d. 26/06 2007: -
Opførelsestidspunkt
år
1931
-
Ejendomsnummer
601137
-
Matrikelnummer
436
-
Samlet bygningsareal
ca.
6463 m²
-
Bebygget areal for bygningen
ca.
1292 m²
-
Samlet boligareal
ca.
7219 m²
-
Antal beboelseslejligheder
-
Samlet erhvervsareal
-
Antal erhvervslejemål
93 stk. ca.
229 m² 1 stk.
4
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
4.0
TILSTANDSVURDERING
I tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanen gennemgås ejendommens bygningsdele med hensyn til: Konstruktion og stand: Den pågældende bygningsdel gives i vedligeholdelsesplanen en karakter for bygningsdelens stand ved anvendelse af nedenstående karakterskala: Karakter: 1, 2 og 3: gives når bygningsdelen er i almindelig god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald, og for at sætte konstruktionerne i acceptabel stand. Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige.
Foranstaltninger: I vedligeholdelsesplanen nævnes kortfattet hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder som bør udføres for at bevare ejendommens stand. Prioritet B er de nødvendige arbejder. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som er mere af kosmetisk art. De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i ultimo 2010 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Desuden anføres et tidspunkt for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning under forudsætning af, at de påvirkninger bygningsdelen udsættes for svarer til det normale for området.
Forudsætninger for registrering: Registrering af facader er foretaget fra gård, gade og vinduer. Registrering af tagdækning, inkl. inddækninger, skorstene m.v., er foretaget ved besigtigelse fra loftsetagen. Der er besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen. 5
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Der har under registreringen ikke været foretaget hultagning i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger m.v. Der har under registreringen ikke været adgang til samtlige kælderrum og lejligheder. Vurderingen gælder derfor alene de arealer, hvor besigtigelse har været mulig.
Tag (01): Det oplyses, at taget er udskiftet i 2005. I forbindelse med tagudskiftningen er der etableret tagboliger, hvor der førhen har været loftsrum. Taget vurderes at være i rimelig god stand, og det vurderes ikke, at der skal foretages yderligere tiltag udover almindelig løbende vedligeholdelse. Der kunne ved besigtigelsen konstateres en del træk og kold luft i skunke i 5. sals lejlighederne. Tagfodens opbygning kunne ikke besigtiges, men det vurderes umiddelbart, at dampspærren, der bl.a. skal sikre 5. sals lejlighederne mod trækgener, ikke er udført korrekt. For at reducere trækgenerne i 5. sals lejlighederne skal de eksisterende skunke nedtages, og tagfoden skal blotlægges indefra. Herefter skal den eksisterende tagfod tages op og dampspærren forlænges og fastgøres til forskallingsbrædderne nede i etageadskillelsen. Herefter skal skunke retableres, og der afsluttes med malerbehandling af de nyopsatte skunkvægge. Som forbedrende foranstaltning forslås det, at der etableres konvektorer under de eksisterende altandøre for at minimere gener ved kuldenedfald i området omkring altandørene.
Tagflade mod gård
Tagflade mod gade
6
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Foto i skunk
Foto i 5. sals lejlighed
Kældre og fundamenter (02): Fundamenter er opført som betonfundamenter. Fundamenter fremstår med mindre betonafskalninger. I den ene del af kælderen, hvor der i dag er opbevaring af cykler, fremstår kælderen lettere opfugtet. Det anbefales, at glas i vinduerne i kælderrummet udskiftes til trådnet for at øge ventilationen i kælderen. Dette vurderes at ville være tilstrækkeligt til at fjerne fugten i dette kælderrum. Kældernedgange fremstår flere steder med en del revner og pudsafskalninger. Det anbefales, at kældernedgangen eftergås af murer for diverse betonreparationer, og at afløb ved kældernedgangen oprenses.
Betonfundament
Afløb ved kældernedgang
Facader/sokkel (03): Både gård- og gadefacade er opført i gule mursten og fremstår i rimelig god stand. Dog ses enkelte revner og udvaskede fuger i facaderne. Herunder ses eksisterende betonsålbænke at være udvasket med begyndende revnedannelser. Det anbefales, at facaderne eftergås i forbindelse med, at der opstilles stillads på ejendommen. 7
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Ejendommens gavl, der vender mod S-togsstationen, er isoleret og fremstår i god stand. Det anbefales også at isolere gavlen vendende mod Valby Langgade.
Gadefacade
Gård-/gadefacade
Vinduer (04): Vinduer mod gård- og gadeside er ældre plastvinduer fra 1985. Der synes umiddelbart ikke at være nogen problemer med de eksisterende plastvinduer. Vinduer ind til hovedtrapperne er ældre vippevinduer med enkelt lag glas fra ejendommens opførelse. Det vurderes, at vinduer til hovedtrapperne er utætte, dog vurderes dette ikke at være et problem, da vinduerne vender mod et ubeboet rum. Vinduer vendende mod bitrapperne er nyere træ/alu vinduer. Vinduerne mod bitrapperne er i god stand. Det vurderes, at plastvinduerne skal udskiftes indenfor en 10årig periode, idet plastvinduernes funktion og tæthed erfaringsmæssigt nedbrydes i takt med at plasten nedbrydes.
Plastvindue set indefra
Plastvindue set udefra
8
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Udvendige døre (05): Dørene indtil hovedtrapperne er højst sandsynligt de oprindelige døre fra ejendommens opførelse med et større glasparti midt i døren. Dørene vurderes at være i rimelig god stand. Det kan overvejes at oliere/maleristandsætte hoveddørene for at beskytte træværket. Dørene ind til bitrapperne er nyere døre. Dørene synes at være i rimelig god stand.
Trapper (06): Hovedtrapperne er opført som trætrapper med pudsede trappeløb og linoleum på trinflader og trappereposer. Vægoverflader og træværk samt trappeløb fremstår malerbehandlet og i rimelig god stand. Indgangsrepos fra gaden er udført i terrazzobelægning, der fremstår med enkelte revnedannelser. Bitrapperne er udført som trætrapper med trætrinsoverflader. Bitrapperne fremstår i nogenlunde god stand. Som forskønnelse af trapperne kan det overvejes at maleristandsætte hovedtrapperne samt udskifte linoleum på hele hovedtrappen.
Hovedtrappe
Bitrappe
Porte og gennemgange (07): Der er portgennemgang til gården fra Beatevej mellem Beatevej 1 og 3. Portgennemgangen fremstår i rimelig god stand. 9
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Portgennemgang
Etageadskillelser (08): Etageadskillelserne er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Gulvene er på oversiden beklædt med gulvbrædder og på undersiden med brædder og puds. Herimellem er indskudsler. Etageadskillelserne er generelt i god stand, men der ses sædvanlige forekommende revnedannelser i loftspudsen.
Wc/bad (09): Alle lejligheder har eget toilet og bad. I de besigtigede lejligheder fremstår de i rimelig god stand. Nogle lejligheder har efterfølgende moderniseret badeværelserne individuelt. Andre WC/badeværelser fremstår med den originale terrazzobelægning på gulvet. I de oprindelige terrazzogulve ses der mindre revnedannelser i de besigtigede lejligheder.
Køkkener (10): Alle lejligheder er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. Nogle lejligheder har nyere køkkener med nye skabselementer og gulvbelægning.
Varmeforsyning (11): 10
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering Ejendommen opvarmes ved ældre 1-strenget centralvarmeanlæg, baseret på fjernvarme.
Fjervarmeanlæg er opbygget med 2 stk. pladevarmevekslere som producerer centralvarme. Regulering af fremløbstemperatur sker via motorventiler og klimastat. For tagboliger er der installeret selvstændig afgrening på fjernvarme forsyningen med bimåler i varmecentral. Via pladevarmeveksler med tilhørende styring produceres centralvarmevand. Reguleringsventil er defekt (utæt) og bør snarest udskiftes. Anlægstryk og fortryk i ekspansionsbeholder skal justeres. Varmvandsbeholder er 4.500 liter VVB Ajva type 12 fra år 1991 – effekt 222 kW. Varmtvandstemperatur reguleres via 2 stk. selvvirkende temperatorventiler. Der er installeret elektrolyseanlæg for korrosionsbeskyttelse af beholder og rørledninger. Der er monteret nyere Danfoss strengreguleringsventiler på centralvarmestrenge. Tidligere STAD-ventiler er ikke fjernet. Disse ventiler bør fjernes for at sikre korrekt indregulering af anlæg og mindst muligt tryktab i anlæg. Såfremt ventiler ikke er indstillet efter beregning af nødvendig gennemstrømning i de enkelte strenge, skal der foretages ny beregning og indstilling af ventiler. Med korrekt forindstilling af ventiler sikres god fordeling af centralvarmen og god udnyttelse af fjernvarmen. Da fyringssæsonen 2010/2011 er opstartet anbefales det, at der foretages en foreløbig overordnet indstilling af ventilerne. Såfremt denne indstilling fungerer tilfredsstillende, udføres den egentlige regulering af anlægget til foråret i forbindelse med demontering af STAD-ventilerne. Der er asbest på rørisolering for varmeanlæg (rør mærket med asbest varsling). Radiatorer i lejligheder er ældre søjleradiatorer med begrænset overflade og dermed varmeydelse. Placering er fortrinsvis i midten af ejendommen, hvilket ikke giver mulighed for optimal udnyttelse af varmen. Eksisterende varmefordelingsmålere på radiatorer er af fordampningstypen. Det anbefales at udskifte disse målere til elektroniske målere. Omkostning for udskiftning/etablering af varmefordelingsmålere er meget afhængige af størrelse af ejendommen og hvilke rabatter, der kan opnås. Som udgangspunkt koster én elektronisk varmefordelingsmåler ca. kr. 300,- svarende til i alt ca. kr. 75.000 ekskl. moms for hele ejendommen. Systemerne til opsamling og videreformidling af data tilbydes løbende i forskellige rabatordninger. Peter Jahn & Partnere A/S kan foranstalte indhentning af et sådan tilbud efter nærmere aftale.
Energimærkning: Energimærkning af boliger er lovpligtigt. Formålet med energimærkningsordningen er at 11
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering sætte energiforbruget på dagsordenen og synliggøre de muligheder, der er for at spare på energien i den enkelte bygning.
I mange boliger er der med energimærkningen i hånden gode mulighed for at spare på energien til gavn for privatøkonomien, samfundsøkonomien og miljøet. Desuden giver energiforbedringer ofte sidegevinster i form af et bedre indeklima med bl.a. mindre fodkulde og træk. Alle energimærkninger udarbejdet efter den nye energimærkningsmetode fra d. 1/1-2006 har 5 års gyldighed fra indberetningsdatoen. Energimærkningen kan bruges igen, hvis ejendomme eller lejligheder sælges eller overdrages inden gyldigheds ophør. I disse tilfælde behøver man ikke få lavet en ny mærkning og sparer derfor udgifterne til en energikonsulent. For yderligere oplysninger henvises til Energistyrelsens hjemmeside www.ens.dk
Varmecentral.
Varmeretur i kælder med STAD- og Danfoss ventiler.
12
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Afløb (12): Ejendommens faldstammer er udført i støbejern. Køkkenfaldstammer er uskiftet for ca. 5 år siden. Afløbsinstallationer i toilet/badeværelser de oprindelige støbejernsfaldstammer. Det må herefter forventes, at faldstammer løbende skal repareres i takt med, at der opstår utætheder. Det anbefales i den forbindelse at foretage udskiftning af hele den pågældende faldstamme fra kælder til tag. Udgiften hertil forventes at kunne afholdes over kontoen til løbende vedligeholdelse. Alternativ kan det anbefales at udskifte hele afløbsinstallationer i alle WC/badeværelser på en gang indenfor en kortere årrække.
Faldstamme i kælder
Kloak (13): Da kloakledninger er gemt under bygningen og i jord, kan standen ikke umiddelbart vurderes. Der er dog umiddelbart ingen tegn på skader i form af indtrængende fugt, sætninger i belægninger eller lignende. En nøjere vurdering kræver udførelse af en tv-inspektion. Efter foreningens indhentning af tilbud beløber en TV-inspektion sig til kr. 35.000 ekskl. moms.
Vandinstallationer (14): Ejendommens vandinstallationer i køkkener er udskiftet til rustfri stålrør for ca. 5 år siden. Der er monteret nyere CirCon+ og ældre CirCon strengreguleringsventiler på cirkulationsstrenge. Tidligere STAD-ventiler er ikke fjernet. Disse ventiler bør fjernes for at sikre korrekt indregulering af anlæg og mindst muligt tryktab i anlæg. I toilet/badeværelser og kælder er det de oprindelige installationer i galvaniserede stålrør. 13
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Der ses rustudblomstringer i et vist omfang på rørene. I forbindelse med den almindelige løbende vedligeholdelse må det anbefales, at der foretages partiel udskiftning i takt med, at der opstår utætheder. Udgiften hertil forventes afholdt over ejendommens budget til løbende vedligeholdelse. Alternativ kan det anbefales at udskifte hele vandinstallationer i alle WC/badeværelser på en gang indenfor en kortere årrække i forbindelse med udskiftning af afløbsinstallationen. Ejendommen er ikke forsynet med individuelle vandmålere. Etablering af vandmålere er pt. ikke lovkrav, men er anbefalelsesværdigt, såfremt ejendommen har et unormalt stort vandforbrug, eller at der er store forskelle i vandforbruget blandt ejendommens beboere (f.eks. en børnefamilie i forhold til pensionister). Der skal som regel anvendes mindst 4-5 målere pr. lejlighed – 2 målere i køkken og 2-3 målere i toilet/badeværelse. Ved udskiftning af vandinstallation forbedres for installering af individuelle målere.
Tæring af vandinstallation i kælder. I baggrunden ses ældre CirCon ventil.
Brugsvand cirkulation i kælder med STADog CirCon+ ventil.
14
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Gasinstallationer (15): Ejendommen er tilsluttet gasnettet til forsyning af gaskomfurer i lejlighederne. Gasinstallationen er den oprindelige gasinstallation. Der vurderes ikke at være problemer med gasinstallationen.
Ventilation (16): Der er installeret mekanisk kontroludsugning i toilet/badeværelset via kontrolventiler og eksisterende kanaler for naturligt aftræk til ventilatorer på tag. I lejligheder på 5. sal findes indreguleringsspjæld for afbalancering af anlæg. Kontroludsugningsanlæg er tilsyneladende ikke indreguleret – der er ingen markering af indstilling på potentiometer og alle reguleringsspjæld i kanaler til lejligheder stue – 4. sal er helt åbne. Besigtiget i toilet/badeværelse i Beatevej 5, 5. th. Anlæg bør indreguleres for at sikre korrekt udsuget luftmængde (15 liter/sek.= 54 m3/h. pr. lejlighed). Såfremt der udsuges for stor luftmængde vil det betyde ekstra omkostninger for opvarmning af lejlighederne. Det anbefales endvidere, at kanalerne for ventilation renses ca. hvert 8-10 år. Aftræk i køkkener er udført via åbninger i gårdfacade. Det er ikke tilladt at tilslutte afkast fra emhætter til disse riste. Eventuel dispensation skal indhentes hos kommunen.
Indreguleringsspjæld på kanaler til lejligheder stue- 4. sal.
15
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Rist i gårdfacade fra køkken. El-installationer (17): Ejendommens el-forsyning er en blanding af den gamle forsyning med stofledninger samt nyere kabling udført i forbindelse med løbende vedligeholdelse af installationerne. El-installationerne fremstår generelt i rimelig god stand.
Øvrige (18): Energibesparende tiltag: Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand. Der sker i øjeblikket rigtigt meget indenfor energirigtig renovering af bygninger og ressourcebesparende foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer. Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration: Mindre varmeforbrug: -
Udskiftning af cirkulationspumper til varme til nye lavenergipumper.
-
Udskiftning af gamle utætte vinduer eller sørge for, at de bliver tætte, og monter forsatsrammer, hvis der er mulighed for det.
-
Udskiftning af gamle termoruder med nye lavenergiruder.
-
Isolering af klimaskærmen 16
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
-
Tætning af bygningen, kontrolleret ventilation
-
Optimeret styring / drift.
-
Isolering af ventiler, pumper, beholder, brugsvandstrenge, varmestrenge mv.
-
Optimering af afkølingen på fjernvarmevandet.
Mindre vandforbrug: -
Udskiftning af gamle toiletter eller toiletter der løber til nye vandbesparende toiletter. Et toilet der løber, så man næsten ikke kan se det, kan nemt bruge for ca. kr. 4.000 vand ekstra om året. Københavns energi yder et kontant tilskud på kr. 1.000 pr. lejlighed, når toilettet udskiftes fra et gammelt 1-skylstoilet til et med 2-skyl.
-
Vandmålere nedbringer typisk også vandforbruget med op til ca. 15%. Københavns energi yder et kontant tilskud på kr. 1.000 pr. lejlighed til boligforeninger, der beslutter sig for at afmåle deres individuelle vandforbrug.
-
Udskiftning af dryppende vandhaner, en dryppende vandhane kan koste over kr. 1.000 om året.
-
A+ hvidevare
Energiproduktion: -
Solceller til produktion af strøm.
-
Solfanger til opvarmning af varmt brugsvand eller opvarmning af boligen.
-
Byvindmøller der kan opstilles på byens tage og producere strøm.
-
Jordvarmeanlæg til opvarmning af varmt brugsvand eller opvarmning af boligen
Mindsk El-forbrug: -
Udskiftning af cirkulationspumper til varme til nye lavenergipumper.
-
Udskiftning af gamle ventilatorer til nye lavenergimotorer.
Genbrug og sortering: -
Affaldssortering, komposteringsanlæg mv.
-
Opsamling og brug af regnvand til toiletskyl eller i vaskeri. Københavns energi yder et kontant tilskud på ca. 50% af anlægsomkostningerne. 17
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering Hjemmesider med gode råd om energi- og ressourcebesparende foranstaltninger:
www.ke.dk www.elsparefonden.dk www.femsek.dk www.ens.dk www.energiforskning.dk www.kk.dk/borger/miljo www.energitjenesten.dk www.1tonmindre.dk www.groenbolig.dk Forbedringer: -
Som en forbedring af boligen kan det endvidere overvejes at etablere altaner fra de enkelte lejligheder mod gårdside. Det ekstra uderum i direkte forbindelse med lejligheden opleves af mange som en væsentlig forbedring af boligen. Københavns Kommune er generelt meget positive omkring etablering af altaner som et nyt uderum. Den overvejende del af de altaner der opsættes sker på bygningernes gårdfacade, i enkelte tilfælde kan det ske mod gadesiden. Etablering af nye altaner kræver en byggetilladelse fra Københavns Kommune, det kan som regel klares ved at indsende en principiel ansøgning, hvor man ikke går helt ned i detaljen, men alene ansøger om tilladelse til at opsætte altaner. Størrelse, udformning og udseende skal dog være nogenlunde fastlagt. Herfra kan der arbejdes videre med projektet til endelig ansøgning hos kommunen samt udbud til forskellige altanentreprenører.
Private friarealer (19): Ejendommens gård anvendes til cykelparkering og barnevognsparkering samt til tørring af tøj. Gårdbelægningen er en kombination af asfalt og flisebelægning. Gårdbelægninger fremstår i rimelig god stand.
18
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Tilstandsvurdering
Gårdareal
Byggeplads/stillads (20): Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder der involverer flere håndværkere, skal der afsættes et beløb til etablering af byggeplads og skurforhold. Disse udgifter er indeholdt i den vedlagte 10årige vedligeholdelsesplan. Løbende årlig vedligeholdelse. Til udvendige vedligeholdelsesarbejder anslås det, at der i de kommende år i gennemsnit skal anvendes ca. kr. 300.000 ekskl. moms.
19
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Øvrige udgifter
5.0
ØVRIGE UDGIFTER
5.1 – Diverse uforudseelige udgifter I forbindelse med gennemførelse af større arbejder bør der erfaringsmæssigt afsættes en post på ca. 10 % til imødegåelse af diverse uforudseelige udgifter, samt eventuelle ønsker om mindre tillægsarbejder, som måtte opstå under byggeriets udførelse.
5.2 – Teknisk rådgivning Ved gennemførelse af større arbejder må det anbefales at søge teknisk rådgivning. Teknisk rådgivning omfatter: -
Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov,
-
udarbejdelse af forprojekt,
-
udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale,
-
indhentning af underhåndsbud,
-
vurdering af tilbud,
-
byggestyring og koordinering af entreprenører,
-
tilsyn med arbejdets udførelse,
-
afholdelse af byggemøder,
-
byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v.,
-
afslutning og mangelgennemgang samt
-
diverse forhandlinger med myndigheder.
Rådgivning vil beløbe sig til ca. 12-15 % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på ca. kr. 10-20.000 afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v.
20
PE T E R J AH N & PART NE RE A/ S HJAL MAR B RANT INGS PL ADS 6 2 1 0 0 KØ B E N H A V N Ø T L F. 3 5 4 3 1 0 1 0 FAX 35 43 63 10
Oversigt over overslagspriser
6.0
OVERSIGT OVER OVERSLAGSPRISER
På omstående 10årige vedligeholdelsesplan er overslagspriser på samtlige foreslåede foranstaltninger anført. Overslagspriserne er ekskl. udgifter til finansiering, byggesagsadministration, all-risk forsikring m.v. De foreslåede foranstaltninger er indplaceret i en 10 års periode udfra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Skemaet udgør således et forslag til en plan for ejendommens fremtidige vedligeholdelse. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem den Peter Jahn & Partnere A/S, foreningens bestyrelse og administrator. Oversigten kan herefter danne grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og hvilke, der skal udføres i fremtiden. Så snart prioriteringen er fastlagt og godkendt af foreningens generalforsamling kan arbejdet med planlægning af de økonomiske forhold samt eventuel projektering og udbud i licitation igangsættes. De i skemaet anførte priser er i medio 2010 priser og ekskl. moms. Rapporten bør opdateres f.eks. hvert 3.-5. år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af foranstaltninger.
Peter Jahn & Partnere A/S Martin Nielsen Den 13. oktober 2010
21
