KATRINEHOLMS KOMMUN Kommunstyrelsen
~~~ a p
zo~5 -»- ~t ~~ , Hem
+mod,.
~►5=,2,50! dnr.
p.p~an
Ks1zo ~S_ N ~I- oil
DELÅRSRAPPORT för tiden
201501-01 - 2015-08-31
ICATRINEH4LMS TA~TIGHF,TS AB 201508
~~~ ~
Förvaltningsberättelse Ägarförhållande och ägardirektiv Styrelsen och verkställande dii•eldören för Katrineholms Fastighets AB (ICFAB), organisationsnummer 556011-0917, rar härmed avge delårsrapport för tiden 2015-01-01 ti112015-08-31. Företagets uppgift är att bygga och förvalta bostäder och lokaler enligt ägarens direktiv KFAB är ett allmännyttigt bostadsföretag helägt av Katrineholms kommun. KFAB är moderbolag till Katrineholms Industrihus AB (KIAB). Hyresrätter Bolaget skall i enlighet ined lagen om allmännyttiga Icorrununala bostadsaktiebolag bedriva verksamheten med hyresrättsfastigheter utifi•ån affärsmässiga principer. Bolaget skall erbjuda ett boende av god normal standard i Kah•ineholms kommun. Vidare skall bolaget eftersträva ett boendealternativ för olika skeden i livet samt verka för att utveclda boendeinflytandet över bostäder och boendemiljö. Bolaget skall även ta ansvar för att bereda utsatta och svaga grupper bostäder. För detta skall bolaget erhålla ersättning av lcommuuen. Ersättningen sita fastställas genom avtal. Det långsiktiga direlctavlcastningskravet på verksamhetens fastighetskapital skall vara 6,5 %, utifrån en normaliserad underhållsnivå på 110 lcr/mZ samt att vei•]csamhetens soliditet skall långsiktigt vara 20 %.Ett delmål är att verksamhetens soliditet inom 5åc når 12 %. Utdelning till Katrineholms kommun regleras årligen.
Lokalerför kommunal verksamhet Bolaget skall till lägsta möjliga totalkostnad tillhandahålla lokaler för kommunal verksamhet. Syftet med att tillhandahålla lokaler i bolagsform är att åstadkomma effektivitetsvinster trll nytta för den kommunala verksamheten. Bolaget skall därför avväga om bolagets nyttoeffekter överstiger nackdelar för den kommunala organisationen i sin helhet. Kommunen och bolaget skall i sarruåd söka lösningar som tillgodoser både bolagets och kommunens intressen.
Vår affärside KFAB erbjuder attraktiva livs- och boendemiljöer i Katrineholm.
Vår vision KFAB är en ciel av Katrineholms korrunun där visionen: Läge för Liv och Lust, genomsyrar vårat uppdrag. Viskall överträffa kundens förväntningar.
Perspektiv och strategiska mål Kund -Nöjdare hyresgäster -Attraktiv leverantör av bostäder och lokaler -Bibehållen uthyrningsgrad -Minskad omflyttning Medarbetare -Motiverade och engagerade medarbetare ined rätt kompetens -Friska medarbetare -Attraktiv arbetsplats för alla Ekonomi -Ett stabilt och affärsmässigt företag 2 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB 201508
~
~~~
-Ölvad soliditet -Uppfylla uppdragen enligt ägardirektiv -Ökat underhåll på våra fastigheter
Verkställande direktör är Ingmar Eriksson.
Verksamhet Utveckling -Väl utvecklade och dokumenterade processer -Väl utvecldade affärssystem -Alla känner delaktighet och engagemang i utvecklingen av processer -Nyproduktion i centrum Samhälle -Bidra till en bättre yttre miljö -Uppfylla uppdragen enligt ägardirektiv -Uppfylla de myndighetsla•av som ställs -Minska miljöpåverkan
Styrelse Styrelsen är utsedd av lcommunfullmäldige i Katrineholm. Från 2015-OS-28 består styrelsen av följande styrelseledamöter: 2015-OS-28 — Ordinarie ledamöter F~•edrilc Olovsson ordf(s) Erilc Liljencrantz v ordf(m) Monica Johansson(s) Michael Hagberg(s) Berit Örtell(s) Abdullahi Hassan (s) Erilc Häi~►blom(-) Gudrun Lindvall(mp) Bertil Carlsson (c) Bengt Hult(fp) Mica Vemic(sd) Arbetstagarrepresentanter Catharina Viking, VISION
KFAB fyller 60 år under 2015. Idag är KFAB den största hyresvärden i Katrineholm med över 1 8001ägenheter samt lokaler i ett 80-tal fastigheter. KFAB bildades 1955 och uppförde de första bostadsfastigheter pånorr. 60-talets miljonprogram etablerades på norr och väster i Kah•ineholm. 70-talets oljekris medförde ombyggnationer i värmecentraler och ventilationssystem. Statliga räntesubventioner för småhusbyggande på 80-talet minskade
efterfrågan på lägenheter och 90-talets veddragningar av stora industrier innebar tomma lägenheter och rivning av bostadsfastigheter. Under 2000-talet har e$erfiågan på bostäder ökat och är nu en bristvara. Sedan 2002 äger KFAB även mesparten av de kommunala verksamhetslokalerna. Miljöfrågor är i fokus. Att minska energiförbrukningen och automatisera fastighetsdriften ligger högt på KFABs agenda. Bolaget har två affärsområden, bostäder och verlcsamhetslolcaler. Redovisningen är uppdelad efter detta. Inom affärsonu~ådet bostäder äger och förvaltar bolaget 42 st(42 st)fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 107 8231cvm. Inom affärsorruåde verksamhetslokaler förvaltar bolaget 48 st(48 st) fastigheter med en uthyrningsbar yta om 217 769 kvm.
Affärsområden AO Bostäder
Under året har styrelsen hållit ivå protokollförda sammavträden. Årsstämma hölls den 28 maj.
Uthyrningssituationen är fortsatt gynnsam. Antalet tomma lägenheter har minskat under året från 2 st till 1st. Den tomma lägenheten 3 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB 201508
~
~~~
genomgår reparation. Uthyrningsgraden är 100%(99,99 %). Målsättningen är att långsiktigt ha en uthyrningsgrad om 98,5 %. Tidigare tomställda lokaler inom Affärsområde är nu till största del uthyrda. I kv. Rosenbusken har Jobbex respektive ett lcyrldigt samfund etablerat verksamhet. Vid lcv. Tallen hyr Katrineholms kommun lokaler för ett nyetablerat HVB-hem. Lolcalei~a har tidigare tjänat som sh~dentboende för IUC. Under sommaren 2015 har en ny hemsida lanserats. Hemsidans nya plattform har responsiv design och är integrerad ined KFAB:s afFärssystem. Integrationen möjliggör för• våra lounder att söka och anmäla intresse för lediga lägenheter. Vidare finns entjänst för hyresgäster att hantera egna ärenden gällande hyresavier och fel- och stöiningsamnälningar på "mina sidor•". Förhandlade hyror•för 2015 medförde en generell hyreshöjning om 1,19 %(2,3 %)för bostäder respeldive lokaler. Efterfi•ågan på lägenheter i Katrineholm är stor. Nyproduktion pågår och planeras i kv Hästen och i lov Pantern. I Hästen planerar KFAB att inom en femårsperiod nyproducera 130 lägenheter. I december 2015 färdigställs den första etappen, ett punkthus i 8 plan omfattande 36 lägenheter i storleksordning l :oi• till Sor. Adressen är Vasavägen 21. I etapp 2 som nu projekteras planeras för ytterligare 641ägenheter med ett varierat utbud av lägenheter från l:or till 4:or. Etappen kommer att bestå av byggnader• vid korsningen Linnevägen/Eriksbe~gsvägen. Etapp 3 kommer att sluta lcvartei•et och avsluta projektet lov Hästen med 321ägenheter i fyra plan med utsikt över stadsparken. I kv Panter, Kungsgatan planeras för ett nytt ungdomsboende. Hustypen är ett Sabo Kom6ohus Miry i minst tre våningar med
yteffelctiva lägenheter och består av fem ettor och tolv tvåor på 35 och 45 kvm. Förutsättningar fimps nu för att uppföra ett ungdomsboende där hyresnivån loan sättas på en för målgruppen rimlig nivå. I Humlen 10, Kungsgatan 1, det s.lc. Kurirenhuset projekteras ombyggnationen av lokaler. Katrineholmskuriren kommer att minska ner sin kontorsyta och planen är att omvandla den frilagda lokalytan till 12 st bostäder. KFAB har ett uppdrag att eftersträva ett boendealternativ för olika skeden i livet. För att uppfylla uppdraget erbjuder KFAB varierande lägenhetsstorlekar iflerbostadshus och radhus. Vidare erbjuds ungdomsbostäder, seniorbostäder och trygghetsbostäder. I samarbete med Katrineholms kommun tillhandahåller KFAB för närvarande drygt 30 lägenheter i syfte att bereda utsatta och svaga grupper i samhället ett boende. KFAB:s boendekonsulent arbetar proalctivt tillsammans med I{atrineholms kommun för att kontinuerligt fiiuia lösningar för utsatta individen och familjer. KFAB lägger även resurser på att introducera nyanlända hyresgäster med annan kulturell balcgrunci hur en lägenhet slca skötas och vilka rättigheter och skyldigheter det finns som hyresgäst. KFAB har på grund av en hög uthyrningsgrad svårt att i dagsläget erbjuda bostäder till bl.a. nyanlända flyktingar särskilt för dean ined stora familjer. ICFAB bedömer att bolaget uppfyller ägarens uppdrag att bereda utsatta och svaga grupper ett boende. KFAB:s fastighetsbestånd är byggt mellan åren 1956 och 1995. Fastigheterna är huvudsakligen byggda på 1960-talet och ingår i det s.k. miljonprogra~rnnet. ICFAB:s målsättning är att över• tid hantera underhållsbehovet genom särskilda 4 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB 201508
~
~~~
upprustninginsatser i de olika bostadsorruådena. Fram ti112015 har ca en tredjedel av fastighetsbeståndet berörts av genomförda insatser. Nätmast planeras en renovering av lcv. Grenen. Arbetet sker i samarbete med Hyresgästföreningen och med möjlighet för de boende att påverka omfattningen av renoveringen av sina lägenheter. Planerade åtgärder omfattar byte av samtliga vatten- och avloppsstammar, byte av fönster, nya badrum och renovering av balkonger med byte av ballcongräcken. Insatser i kök och övriga rum och säkerhetsdörrar sker efter hyresgästernas val. KFAB har under den senaste femårsperioden varit en aktiv alstör på marknaden med försäljningar och förvärv av fastigheter med syfte att uivecicla fastighetsbeståndet och Katrineholms möjligheter att utvecldas som ett attraktiv boendealternativ. KFAB fot-tsätter arbetet ined att utveckla den yttre miljön i våra bostadsområden. KFABs ambition är att verka för att bostadsområdet slca vara helt, rent, tryggt och snyggt. AO Verksamhetslokaler Tnom AO Verlcsamhetslolcaler samverkar KFAB och Katrineholms kommun i planering, projektering och byggnation. Ägaren beslutar om investeringar i fastigheterna och KFAB är utförare av lcorrununens beslutade uppdrag. KFAB:s samlade kompetens inom förvaltning och projektering syftar• till att genom ett professionellt förhållningssätt åstadlcomina effektivitetsvinster till nytta för den kommunala verlcsamlieten. ICFAB slca vidare tillhandahålla lokaler för Icommtmal verksamhet till lägsta möjliga totalltostnad Nyprodul~tionen av ett gruppboende i Nävertorp, Granheden färdigställdes och blev inflyttningsklar tmc~er våren 2015. Granheden
är Katrineholms nya korttidsboende och Jagverksamhet för ungdomar med diagnoser inom det autistiska spelctrat. Granheden är ett så kallat mini-energihus som innebär att huset förbrukar mindre energi än laghaven men inte så lite som i ett passivhus. Behov finns av ytterligare gruppboenden. Planer finns att uppföra ny bostadsbyggnad vid Netto i Nävertorp. Nyproduktionen kräver att en ny detaljplan arbetas fram. Planerna för att skapa 15 nya förskoleavdelningar under en treårsperiod fram ti112017fortgår. Nya avdelningar• skapas genom förtätning vid befintliga förskolor och ombyggnationer i andra befintliga verksamhetslokaler. KFAB undeisölcer och planerar för ytterligare nyproduktion genom att söka säkerställa marls för uppförande av ytterligare nybyggnation. Inom Katrineholms kommun pågår även flera planer och utredningar gällande behovet av nybyggnationer för den kommunala verksamheten. Det gäller bl.a. planer på att uppföra en ny brandstation, en ny skola i centrala Katrineholm, särskilda boende för äldre, en ny samlad gruppbostad LSS samt en ny servicebostad. Genomförs merparten av dessa nybyggnationer i KF'AB:s regi innebär detta att bolagets balansomslutning fördubblas. Resultat blir• även en högre hyresnivå för Katrineholms kommun som hyresgäst. Katrineholms lcorrnnuns ekonomi måste därför långsiktigt stärkas för att kunna möta dessa högre hyreskostnader. Samtidigt uppkommer frågan om vad som slca slce med lokaler som sannolikt kommer att lämnas av de kommunala verlcsainheterna. Ett långsiktigt arbete med att planera för en lämplig hantering av dessa lolcalei• måste sloe i samarbete mellan KFAB och Katrineholms kommun. Allt från försäljning till rivning kan bli lösningarna för de aktuella Uyggnaderna. Samtliga lösningar 5 ICATRINEHOLPvIS FASTIGHETS AB 201508
o .~~ loan komma att innebära stora kostnader för KFAB och därmed för Katrineholms kommun.
KF'AB:s elconomislca förutsättningar för verksamheten styrs av lcommunfiillmälctiges beslut om rambudget. Katrineholms kommun beslutade i budgeten för 2015 att i ytterligare ett år säi~lca underhållsbudgeten med 5 Mkr. Det planerade underhållet för 2015 uppgår till 391a~/m2(41 lcr/m2) vilket motsvarar en budget på (10,1 Mkr) 10,7 Mlu•. Katrineholms kommun beslutade 2008 oin en underhållsnivå om 62,5 la•/ma i de kommunala verlcsamhetslolcalerna. Repabs riktvärde för planerat underhåll i syfte att vidmakthålla fastighetens värde och fiinktion varierar mellan 150 kr/mz ti11250 la/m2 beroende på vilken typ av verksamhet som bedrivs i lokalerna. Styrelsen, VD och bolagets lekmannarevisor har under lång tid påtalat farorna med att fastställa underhållsbudgeten på en för låg nivå i förhållande till de behov som finns. Planerat underhåll på en för 1åg nivå medför inte att reparationskostnaderna stiger direkt. Det tar i allmänhet många år iru~an reparationskostnaderna stiger, som en följd av det e$ersatta underhållet. Omvänt så påverkas inte reparationslcostnadernamer än marginellt när en återgång till "normal" underhållsnivå sker. Kostnaden för att återvinna eftersatt underhåll är i allmänhet mycket stöi7•e jämfört med kostnaden om underhållet utförs i tid och enligt plan. Bolaget har historiskt sett legat på en alltför låg nivå för planerat underhåll. Bolaget har ett stort behov att höja underhållsnivån för att vidmaldhålla fastighetens värde och fimktion. När en lägre underhållsnivå beslutas blir resultatet ett eftersatt underhåll.
att minska energianvändningen med 20 fram till år 2020 med basår 2008. För att nå målet lorävs att medel kontinuerligt avsätts både i KFAB och kommunen för att möjliggöra modernisering av teknisk utrustning. Vidare la•ävs ett kontinuerligt arbete med energioptimering. Fasti~hetsutveciclin~: Duveholmshallen: Renovering av hen•arnas oinldädnings- och ductu•um pågår. Arbetet är omfattande då allt från avlopps- och vattenstammar bytts till helt ny im•edning. Renoveringair~a har fördyrats med ca 500 ticr mot planerad nivå om 2 500 ticr då KFAB konstaterat att byggnaden är i sämre sltick än förväntat. Yttre miljö: Den yttre miljön vid förskolor prioriteras. Ca 1 500 tkr satsats på ny lekutrustning, solskydd iron vid Bie, Julita, Noi7•gården och Skogsborgsslcolan. Arbetsmiljö I syfte att sänka ljudnivåerna installeras Ijudabsorbenter fortlöpande i skolor och förskolor. Under sommaren har bl.a. Östraoch Västra skolan samt Bie förskola omfattats av insatsei~a. Miljöbodar KFAB och lcoirununen har gemensamma önskemål om att ölca miljömedvetenheten hos elever och lärare i utbildningsverksamheten. De uppförda miljöbodai~la används för att sortera avfallet och minska belastningen på kommunens återviiuvngscentral renlighet med kommunens avfallsplan. Miljöbodarna är uppförda i återvunnet material och drivs av solceller, varför inga fasta installationer krävs
KFAB arbetar för att minska energianvändiungen. Det nationella målet är• C~ I~ ATRINCH~LMS FASTIGHETS AB 20l 508
~'~~s~S p
Ekonomi Rörelsens nettoomsättning har under perioden uppgått till l 87,1 Mkr(183,3 Mlcr. Periodens resultat är positivt om 22,8 Mkr(18,6 Mkr) före skatt. Det positiva resultatet beror på att ett flertal kostnadsposter visar ett lägre utfall än planerat. Bl.a. gäller det underhållskostnaderna som på grund av att underhållsarbetet till stor del utförs under sommarhalvåret och därmed belastar bolagets resultat under senare delen av året. Utfallet visar även att bolagets fokus på driftoptimering och ökat medvetande i miljöfrågor ger lägre uppvärmnings- och förbrukningskostnader. Kapitalkostnaderna visar även depå ett lägre utfall än planerat och räntenivåerna är historiskt låga. En negativ utveckling visar särskilt kostnadei7~a för reparationer. Prognosen för bolagets ekonomiska resultat på helårsbasis är positivt om 4 Mkr. KFAB uppskattar att årets skatt för 2015 kommer att uppgå till ca 4 Mkr. Det förväntade positiva resultatet är i sin helhet att härhöi•a till AO Bostäder. För AO Verksamhetslokaler prognostiseras ett positivt resultat om ca 1 Mlcr. Den av kommunen förväntade hyresåterbäringen kan inte uppfyllas enligt plan. Orsakerna till det förväntade svaga resultatet inom AO Verksamhetslokaler baseras på en förväntad kommande uedslaivning av en byggnad som kommer att säljas under• 2016,samt att i•eparationslcostnadei•na fortsätter att ligga på en hög iuvå. KFAB vill även uppmärksamma att Katrineholms kommun önskar införa en ny hyresmodell inom AO Verksamhetslokaler•. Innebär den nya hyresmodellen att självkostnadsprincipen inte längre blir vägledande kommer resultatet att försämras och innebära en mångmiljonförlust för 2015.
7 KATRINEHOLMS FAS"I,IGHETS AB 201508
~
~~~ ö
Resultatsammandrag per affärsområde 2015-08-31 (tkr) Bostäder RÖRELSENS INTÄKTER 69 716
Hyresintälder
Verksamhets- Moderbolaget lokaler 184 438 114 722
2 580
97
2 677
72 29b
114 819
187115
Summa Fasfiglietslcostnader
-4 798 -38 790 -1372 -8 861 -53 821
-4 890 -58 368 -311 -26 961 -90 531
-9 688 97 158 -1683 -35 822 -144 352
Bruttoresultat
18 476
24 287
42 763
-0
-40
-40
492
0
492
18 968
24 247
43 215
FINANSIELLA INTÄKTER OCH I{OS'TI~tADER Övriga ränteintälder och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter
134 -4 500
138 -16 226
272 -20 726
Summa finansiella intäkter och kostnader
-4 366
-16 088
-20 454
14 602
8159
22 761
Övriga intäkter Nettoomsättning RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader
Underhållskostnader Driftskostnader Fastighetsskatt Av-och nedskrivningar
ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER
Rörelseresultat
Periodens resultat före skatt
8 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB 201505
~
~~~
RESULTATRÄKNING (tkr) RÖRELSENS INTÄKTER Hyresintäkter Övriga intälder
Nofer 1 2
Nettoomsättning
~A~
xFAS
xras
20]5-08-31
2014-08-31
2014-12-31
184 438 26~~
180 557 2 712
270 593 4 479
187115
l83 269
275 072
-9 68S -97 158 -1683 -35 822
-I 1 766 -96 211 -1631 -34 64l
-33 058 -147 450 -2122 -53 674
-144 352
-144 250
-236 304
42 763
39 020
38 768
RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Underhållskostnader DriBskostnader Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar
3 4 5 6
Summa Fastighetskostnader
Bruttoresultat ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER
7
-40
0
-1045
ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER
8
492
857
968
43 215
39 877
38 691
272 -20 727
415 -21 662
699 -32 134
Summa iin~nsiella intäkter ocl~ kostnader
-20 454
-21247
-31 435
Resultat efter finansiella poster
22 761
18 630
7 257
Skatt
-2 500
-2 000
-3 022
Resultat
20 261
16 630
4 235
Rörelseresultat FINANSIELLA 1NTÄICTER OCH KOSTNADER Övriga ränteintälder och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter
9 ]0
9 KATRINEHOLMS FASTIGHCTS AB 201508
.~~
BALANSRÄKNING (tkr) TILLGÅNGAR
NOiel'
n~a~~erbolTget 119oderbolaget 2014-12-31 2015-08-31
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar Maskiner och inventarier
1 100 955 565 70 228
1 119 790 946
1 171747
1 153 700
Aktier i dotterbolag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar
11 360 40 13 817 598
11 360 40 13 817 1 549
Summa finansiella anläggningstillgångar
25 816
2G 767
1 197 563
1 180 467
0
0
64 16 370 5 468
12 548 26 853 5 707
13 885
2 577
35 786
47 686
340
774
36126
48 460
1 233 689
1228 927
Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar
32 965
Finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Oljelager I{ortfristiga fordringar Ktmdfo~~dringar Fordringar hos kommun &koncern Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar
Summa tillgångar
10 K~ITRIItiTEHOLMS FASTIGHETS AB 201508
~~~ BALANSRÄKNING (tkr) Moderbolaget 2015-08-31
Moderbolaget 2014-12-31
Bundet eget !capital Aktiekapital(400 000 st) Reservfond inkl konsolideringsfond
40 000 15 330
40 000 15 330
Summa bundet eget kapital
55 330
55 330
72 905 0 20 261
69 670 -1000 4 23S
93168
72 906
148 498
128 236
4 997 1 000 066
18 631 999 675
1 005 064
1 O18 307
10 100 12 748 56 7 320
19 696 35 973 1
49 903
24 191
80128
82 385
1 233 690
1228 927
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Noter
Eget !capital
Fritt eget 1{apital Balanserad vinst eller förlusbfi•ia reserver Utdelning Årets resultat Summa fritt eget kapitel Summa eget !capital Långfi•istiga skulder Checkräkningskredit Skulder till la•editinstitut m.fl. Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Sln~lder till kreditinstitut m.fl. Leverantörsslailder Skuld till kommun &koncern Övriga katfi•istiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder
Summa eget !capital och skulder
2 523
11 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB 201508
o
~~~
NOTER TILL RESULTATRAKNING (tkr) NOT 1 HYRESINTÄKTER
KFAB 2015-08-31
KFAB
zoia-os-s~
KFAB 2014-12-31
84 055 187 161 2 512
185 913
56 044 125 172 1 634 182 849
273 728
-325 -278 -619 -253
-277 -681 -1051 -283
-409 -845 -1459 -422
-1 475
-2 293
-3 134
184 438
180 557
270 593
Övriga intäkter, förvaltningsarvode
368 16 38 2 255
578 7 36 2 092
627 23 46 3 783
Summa övriga intäkter
2 677
2 712
4 479
187115
183 2G9
275 072
Planerat, tidigarelagt och senarelagt underhåll Underhållsrabatt för• bostäder Tillval
9 069 506 113
I 1 183 4]0 l73
32 057 698 303
Summa underhållskostnader
9 688
]1 766
33 058
Bostäder Lokaler Garage och parkeringsplatser
Hyresbortfall Rabatter Outhyrda lägenheter Outhyrda lokaler Outhyrda garage och parkeringsplatser
Summa hyresintäkter
57 866 126 376 1 671
NOT 2 ÖVRIGA INTÄKTER Ersättningar från hyresgäster Elavgifter hushållsström Ersättning för juridiska åtgärder
Summa nettoomsättning
NOT 3 UNDERHÅLLSKOSTNADER
12 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB 201508
eKFA: NOTER TILL RESULTATRÄKNING (tkr) NOT 4 DRIFTSI{OSTNADER Uppvärmning Kostnader för uppvärmning Fastighetsskötsel och reparationer Lönekostnader Övriga personaikostnader Reparationskostnader• Vatten och brandskadekostnader Övriga skötselkostnader Uttagsskatt Avskrivning fordon och fastighetsinventarier Förbrukning Vatten El, fastigheter El, hushåll Renhållning Riskkostnader Försäkringspremier Avskrivna fordringar Avgifter förjuridiska åtgärder Administration Lönekostnader Övriga personalkostnader Styrelsearvoden, Förvaltningskostnader Revisionskostnad Marknadsföring I{onsultl
KFAB 2015-OS-31
I{PAB
KI'AB
zoia-os-s~
zoia-~2-si
20 738
19 948
30 699
6 022 205
6 960 165
9 868 513
9 961 4 301 I S 993
10 039 6 237 15 141
16 666 7 134 23 202
455 152
473 176
227
37 091
39191
58 311
7 054 l0 483 28
6 430 10 898
16 85?
109
137
3 193
2 812
4 150
20 758
20 250
31 507
1 381 455
1 850
176
1 356 210 172
2 013
1 738
2 806
8 931 601
8 123
12]22
479 203 301
691
278
702
10 363
714 242
338
664 810
409 1158 1368
-1 410 229
4 960 -1 150 200
-1 855 340
16 181
14 590
23 448
171
169
254
100 105 377
101 225 495
201 225 680
97 158
96 211
147 450
336 1007 772 5 437
8 877
13 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB 201508
~~~ 0
NOTER TILL RESULTATRÄKNING (tkr) ICFAB
aois-os-si
KFAB 2014-08-31
2oiaai-3i
1 683
1 631
2122
35 822 0 0 35 822
34 641 0 0 34 641
52 086 1488 100 53 674
40
0
1045
40
0
1045
Vinst vid försäljning av fastigheter Återvunna avskrivna fordringar
0 166
0 131
207 675
Diverse eng'angsintäkter
326
726
87
492
857
9G8
KPAB
NOT 5 FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt
NOT 6 AV-OCH NEDSKRIVNINGAR Byggnader Utrangering Nedslcrivningar
NOT 7 ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER I{ostnader av engångslcaralctär
NOT 8 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER
NOT 9 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntor på likvida medel Räntor på kundfordringar
0
300
0
135
108
241
Ovriga intäkter
137
7
459
272
415
G99
20 701 26
21 G35 26
32 118 16
20 72?
21 662
3213
IVOT 10 RÄAITEKOSTNADER QCH LII~IANDE RESULTATPOSTER Ränta fastighetslån Övriga kostnader
14 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AS 201508
e ~F,~ Y.at~neholms Fastighets AB Qjul3gatan 24 ~ Box 7 • 6#1 21 Katrinebaim Telefon OISD-571 Od • Fa:c 0150-535 54 iwwrkfab.se
KATRINEHOLMS KOMMUN Kommunstyrelsen
2015 -11- ,.~1"C~(~ Handl.nr. Handl. ~OdS:~jij,~ D-plan
Ks(~a~5, y~i-OHI
DELÅRSRAPPORT för tiden
2015-01-01 - 2015-08-31
KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
Förvaltningsberättelse Ägardirektiv och affärside Katrineholms Indushihus AB:s ägardirektiv gäller från 2015-03-02. KIAB har till uppgift att bygga, äga,förvalta och hyra ut fastigheter. I ägardirektivet fastslås att bolaget utifrån affärsmässiga principer skall erbjuda närings- och föreningslivet lokaler. KIAB är en väsentlig aktör när sysselsättningsskapande verksamheter ska etableras, utvecklas eller på annat sätt förändras.
Vår affärside KIAB erbjuder ändamålsenliga och flexibla lokaler på rimliga villkor så att goda ideer och verksamheter loan utvecklas inom kommunen. KIAB skall även fi•ämja näringslivsutvecklingen ikommunen.
Vår vision KIAB är en del av Katrineholms kommun där visionen: Läge för Liv och Lust, genomsyrar vårat uppdrag. Vi skall överträffa kundens förväntningar.
Ekonomi -Ett stabilt och affärsmässigt företag -Ökad soliditet -Ökat underhåll på våra fastigheter -Uppfylla uppdragen enligt ägardirektiv Utveclding -Vä1 dokumenterade processer -Vä1 utvecldade affärssystem -Prospekt för• nyproduktion -Utveckla goda ideer• Samhälle -Bidra till en bättre yttre miljö -Uppfylla ställda myndighetskrav -Minska miljöpåverkan -Uppfylla uppdragen enligt ägardirektiv Styrelsen och verkställande direktören för Katrineholms Industrihus AB,(KIAB). organisationsnummer 556069-1510, rar härmed avge delårsrapport för tiden 2015-01-01 till 2015-08-31. Katrineholms Industrihus AB(KIAB) är ett helägt dotterbolag till Katrineholms Fastighets AB.
Perspektiv och strategiska må1 Kund -Nöjdare hyresgäster -Attraktiv leverantör av lokaler -Bibehållen uthyrningsgrad Medarbetare -Motiverade och engagerade medarbetare med rätt kompetens -Friska medarbetat•e
2
~~~ D
Styrelsen
Marl~nad
Styrelsen är• utsedd av kommunfullmäktige i Katrineholm. Från 2015-OS-28 består styrelsen av följande styrelseledamöter:
Det ekonomiska läget i världen är fortsatt osäkert vilket medför att e$et~frågan på lokaler kan förändras snabbt. Efterfrågan finns främst för mindre lokalytor.
2015-05-28 — Ordinarie ledamöter Fredrik Olovsson ordf(s) Erik Liljencrantz v ordf(m) Monica Johansson (s) Michael Hagberg(s) Berit Öi~tell (s) Abdullahi Hassan (s) Erik Hä~•nblom(-) Gudrun Lindvall(mp) Bertil Carlsson (c) Bengt Hult(fp) Mica Vemic(sd) Under året har styrelsen hållit två protokollförda sammanträden. Årsstämma hölls den 28 maj.
Uthyrningsgraden är dock fortsatt på en hög nivå om 92,4 %(89,9%). Prognosen för helåret är en bibehållen uthyrningsgrad. Dock kommer uthyrningsgraden att försänu~as under'första halvåret 2016 när flera lokalytor vid Rådmannen 4 blir vakanta. Bolagets långsiktiga målsättning är att uppnå en uthyrningsgrad på minst 95 %. KIAB lanserade en ny hemsidan under sommaren 2015. Hemsidans nya plattform har responsiv design och är integrerad med KFAB:s affärssystem. Integrationen möjliggör för våra kunder möjligheter att söka och anmäla intresse för lediga lokaler.
Fastigheter
Verkställande direktör är Ingmar Eriksson.
Verksamhet Bolaget har två affärsområden, industrilokaler och uppdragsförvaltning. Redovisningen är uppdelad efter detta. Liom affärsområdet industrilokaler äger och förvaltar bolaget 24 st(23 st)fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 110 827 kvm. Inom affärsområde förvaltningsuppdrag förvaltas 38 st(39 st) fastigheter• för Katrineholms kommuns räkning.
KIAB ai•betai• kontinuerligt med fastighetsutveckling både genom investeringar och underhåll. Detta för att möta nya och befintliga kunders krav och förväntningar på attraldiva lokaler. Socialförvaltningens familjeenhet har• samlokaliserats med verksamhetens huvudkontor vid Rådmannen 4, Västgötagatan 18. Renoveringen har omfattat ca 1 000 kvm lcontorslolcaler. Vid Maskinisten 2, Fi•iggagatan 1 har en ny förskola omfattande 2 avdelningar öppnat. Den tidigare hyresgästen, Ungdomstorget, har flyttat till Friggagatan 5.
3 KATRINCHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
I Värmbol industriområde har Viadidakts arbetsmarknadsenhet samlokaliserats. Tidigare vat dessa verksamheter spridda på 4 olika adresser•. Vid Barken 21, Videvägen 9 har utbildningslolcaler för ABF:s verksamhet färdigställts. Vid Vårlöken 6, AVA-huset har lokalel• för Framtidscentrums verksamhet iordningsställts Lokalerna är avsedda för LM Ericssons omställningsprojekt för anställda i fabriken i Katrineholm. Vid Cement~juteriet 1, Vingålcersvägen 10 har World class öppnat sin nya spa-avdelning. KIAB genoulför fram ti112018 en omfattande energiinventering ibolagets samtliga fastigheter. Målsättningen är att minska miljöpåverkan med 20 %fram ti112020 i enlighet med de nationella målen.
Ekonomi Rörelsens nettoomsättning har under perioden uppgått ti1138,6 Mkr(37,7 Mkr). Periodens resultat är positivt om 6,9 Mkr (6,7 Mkr)före skatt. Bolagets omsättiung fortsätter att öka som en följd av en långsiktigt förbättrad uthyrningssituation. Av de i december förvärvade fastigheterna Kerstinboda 3:5-3:6 respektive Karossen 6 bidrar de till en ökad omsättning om ca 1,1 Mkr, varav den tidigare bidrar med merparten. Vidare har uthyrningssituationen stärkts i Värmbol. Vid Karossen 6 genomförs omfattande eneigiinvesteringar med ny fjärivärmeväxlare, nytt uppvä~~nningssystem, nytt ställverk och ett nytt
Insatserna utförs för att göra byggnaden energieffektiv och attraktiv för framtida hyresgäster. ICersinboda 3:5-3:6 har avyttras till Sörmland vatten och avfall AB Den generella kostnadsutvecklingen för upvärmning och fastighetsel ökar från 2014 som en följd av fastighetsförvärven. Genomförda energiinvesteringar ger energieffektivare byggnader och gör att KIAB kan motverka kostnads- och prisökningar. Prognosen för bolagets ekonomiska resultat på helårsbasis är• positivt om ca 3 Mkr före skatt, vilket är 1 Mkr bättre resultat än planerat.
Framtidsutsikter Den goda uthyrningssituationen medför att KIAB kan fortsätta att utveckla fastigheterna och aktivt bidra till Katrineholms utveckling. Ambitionen är att ha ett välmående bolag som i framtiden skall uppfylla målsättningarna om bibehållen soliditet och uthyrningsgrad,samt nöjda hyresgäster Fastighetsutvecklingen fortsätter. För närvarande genomföls fasadrenovering av Hellmann förlag och Returpappersgruppens lokaler i Värmbol. Renoveringen omfattar nya fönster, tilläggsisolering av fasad och ny fasad med ny puts och plåt. Vidare sker en omfattande renovering av fasaden på Wengströmska villan, Kastanjen 2, Bondegatan 33. Truckcam expanderar och förlägger hela sin verksamhet i Gjuteriet 19, Mejerigatan 12. Ömbyggnationen omfattar ca 2 000 mZ. Vidare förlägger SKF sitt mutterlager om ca 450 m2 i
isolerande innertak vid lanterninerna. Vidare ytskiktsrenoveras personalutrymmen.
KATRINEHOLMS INDUSTKIHUS AB 201508
~~~ samma fastighet. Vid Gjuteriet 20 övertar Jobbex AB lokaler om ca 1 400 kvm efter Verktyg &Mekanik AB. Jobbex AB utför legoarbeten. Ericssons flytt från Katrineholm innebär att ca 3 600 kvm lokalyta successivt lärrulas och är tomställda i februari 20l 6. Det ekonomiska läget i världen äi• fortsatt osäkert villcet medför att efterfrågan på lokaler kan förändras snabbt. Efterfrågan finns främst för mindre lokalytor. Räntenivåerna på de längre löptiderna visar på en fortsatt 1åg nivå varför räntekostnaderna kan hållas på en relativ 1åg nivå de närmaste åren. KIAB har en aktiv skuldportföljshantering i syfte att långsiktigt begränsa ränterisken
KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
~~~d-
O
Resultatsammandrag per affärsområde 2015-08-31 (tkr) Pö~~~altningsuppdrag
ICIAB
35 546
1 071
36 G16
637
1 348
1 986
36 183
2 419
38 602
Fastighetskostnader Underhållskostnader Driftskostnader Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar
-3 305 -15 285 -830 -8 703
-123 -1 854 -0 -0
-3 428 -17 139 -830 -8 703
Summa F~stighetslcostnader
-28124
-1977
-30100
8 060
442
8 502
-0
-0
-0
197
0
]97
Rörelseresultat
8 257
442
S 699
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter
5 -1938
0 -1
5 -1940
Summa finansiella intäkter och kostnader
-1934
-1
-1935
Resultat efter finansiella poster
6 323
441
6 764
11G
0
116
6 439
441
6 SSO
Näringsfastigheter
RÖRELSENS INTÄKTER Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning RÖRELSENSKOSTNAD~R
Bruttoresultat ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER
Bokslutsdispositioner
Resultat efter bokslutsdispositioner
0
KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
~~~ D
RESULTATRi4KNING (tkr) RÖR~LSEI~IS INTÄKTER Hyresintäkter Övriga intäkter
Noter ] 2
Nettoomsättning
xiAS
KIAB
2015-08-31
KIAB 2014-08-31
2014-12-31
36 61G 1 986
34 622 3 089
53 082 3 275
38 602
37 711
56 357
-3 428 -l7 139 -830 -8 703
-4 057 -16 628 -680 -7 G28
-8 482 -27 094 -1 139 -15 594
-30 100
-28 992
-52 309
8 502
8 719
4 048
RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Underhållskostnader Driftskostnader Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar
3 4 5 6
Summa Fastighetskostnader
Bruttoresultat ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER
7
0
0
0
ÖVRIGA RÖRELSEINTÄI{TER
8
197
0
5
8 699
8 719
4 053
5 -1 940
3
5
-Z 155
-2 700
Summa finansiella intäkter och kostnader
-1 935
-2 152
-2 695
Resultat efter finansiella poster
6 764
6 567
1358
116
116
173
6 880
6 682
1 532
Rörelseresultat FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter
Bokslutsdispositioner Resultat efter• bokslutsdispositioner
9 10
7 KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
~~~ D
BALANSRÄKNING (tkr)
Noter
TILLGÅNGAR
2015-08-31
2014-12-31
15G 278 39 6 194
147 199 82 6 193
162 51 l
153 474
39
82
1 272 0 3 834 2 076
1 006 0 0 44
7 182
1 051
250
141
7 460
l 220
169 971
154 694
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar Maskiner och inventarier Pågående arbete Summa materiella anläggningstillgångar OmsättningstilIgånga►• Varulager Oljelager ICortfi•istiga fordringar Kundfordringar Fo►•dringar koncern Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar•
Summa tillgångar•
8 KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
~~~ BALANSRÄKNING (tkr) Noter
EGET KAPITAL OCH SKULDER
2o15-os-31
2o1a-~z-3i
5 000 1000
5 000 1000
6 000
G 000
31 728 6 680
30 497 1 231
38 409
31 728
44 409
37 728
1 814
1 930
742
742
742
742
4 532 98 575 2 072
6 966 79 385 1 776
105 179
88 127
1 320 4 035 0 5 340 7 133
1 320 7 827 284 13 293 3 443
17 828
2G 167
169 971
154 694
Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (50 000 st) Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlusbfi•ia reserver Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar AvsätMing för latent skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut m.fl. Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfi•istiga skulder Skulder till kreditinstitut m.fl. Leverantörsskulder Skulder koncer►i Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga slnildei•
Summa eget kapital och skuldel•
KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
~~~ D
NOTER TILL RESULTATRÄKNING (tkr) KIAB 2015-OS-31
ICIAB 2014-08-31
ICIAB 2014 -12-31
277 36 360 64
287 34 371 95
417 52 714 123
36 701
34 752
53 254
-8 -0 -7G
-G8 -0 -62
-72 -0 -101
-84
-130
-172
36 616
34 622
53 082
Ersättningar föi•juridiska åtgärder Övriga intäkter,förvaltningsarvode
0 1 986
3 3 086
0 3 275
Summa övriga intäkter
1 986
3089
3 275
38 602
37 711
56 357
Underhåll och hyresgästanpassningar
3 428
4 057
8 482
Summa underhnllslcostnader
3 428
4 057
8 482
NOT 1 HYRESINTÄKTER Bostäder Lokaler Garage och parkeringsplatser
Hyresbortfall Rabatter Outhycda lägenheter Outhyrda lokaler
Summa hyresintäkter
NOT 2 ÖVRIGA INTÄKTER
Summa nettoomsättning
NOT3UNDERHÅLLSKOSTNADER
10 KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
~~~ NOTER TILL RESULTATRÄKNING (tkr) NOT 4 DRIFTSKOSTNADER Uppvärmning Kostnader för uppvärmning Fastighetsskötsel och reparationer Lönekostnader Övriga personalkostnader Reparationskostnader Vatten och brandskadekostnader Övriga skötselkostnader Avskrivning fordon och fastighetsinventarier Förbrukning Vatten El, fastigheter Renhållning
xiaB
x,as
,u.e,B
2015-08-31
2014-08-31
2014-12-31
3 964
3 936
6 116
770 0 3 247 0 1 437 17 5 471
G78 7 2 42G 5 2 412 18
990 7 4 461 544 3 843 27
5 546
9 872
816 2 337 142
820 1 897 169
] 196 3 364
3 295
2 88G
4 778
297 0 1
245 0 4
370 25 5
298
248
400
661 9 249 157 289 383 2 339 26
631 7 173 17G 228 271 2 498 27
917 29 268 208 385 490 3593 40
4 111
4 Ol l
5 928
17 139
16 628
27 094
219
Riskkostnader Försälu•ingspremier Avskrivna fordringar Avgifter för juridiska åtgärder Administration Lönekostnader Övriga personalkostnader Styrelsearvoden, Förvaltningskostnader Revisionskostnad Marknadsföring Konsultkostnader Övriga kostnader Avskrivning kontorsinventarier inkl datautrustning
Summa drifticosinader
KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
~~~ D
NOTER TILL RESULTATRAKNING (tkr)
NOT 5 FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt
KIAB 2015-08-31
xtnu
~,B
2014-DS-31
2014-12-31
830
680
1139
8 703 0 S 703
7 628 0 7 628
11 994 3 G00 15 594
0
0
0
0
0
0
197
0
0
197
0
0
5
3
2
0
0
3
5
2
5
1 935
2 117
4
38
2 678 22
1 940
2 155
2 700
NOT 6 AV- OCH NIDSKRIVNINGAR Byggnader Nedslu•ivning
NOT 7 ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER Kostnader av engångskaraktär
NOT 8 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Diverse engångsintäkter
NOT 9 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntor på kundfordringar Övriga intäkter
NOT 10 RÄ.NT~ICOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTCR Ränta fastighetslån Övriga kostnader
12 KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508
~~~ Fastighetsförteckning per 2015-08-31 Fast.betecicning Adress
UthyrningsBar area Icvm
Ej uthyrd area lcvm
Barken 20,21,
5 893
970
3 176 16 825
0 0
5 550
0
4 060
194
4 600
0
2 150
0
6 250
0
1 800
635
14 400
1 200
6 600
226
1 180
0
1 580
0
2 350
0
Kungsgatan 10 Björked 9,10, Kullbergska huset Stinsbostaden -Ramsta 2:120
2600
350
1377
0
ICantorp I{arossen 5 Karosserigatan 6-8 I{arossen 6 Karosserigatan 6-8 Sothönan 1 Trädgårdsgatan 50 Pionen 1 ICöpmangatan 1-3 Sandbäcken 3:10 Fabriksgatan 1 I{astanjen 2 Bondegatan 33
0
0
7 070
0
12 000
4 990
6 527
0
4 500
0
2 039
66
300
0
Totalt:
112 827
8 631
Totalt föreg år 2014-12-31
115 317
9 594
Videvägen 7-9 Cementgjuteriet i, Vingåkersvägen 10 Värmbol 1:144 Maskinisten 2, Oppundavägen 62 Sothönan 6, Trädgårdsgatan 48 Gjuteriet 19, Mejerigatan 12 Backa 6:1, Upplandsgatan 2-4 Mejeriet 9, Mejerigatan I 1 bovhjorten 2, Fredsgatan 2 Ridmannen 4,
Västgötagatan Vårlöken 6, Trädgårdsgatan 1 Gjuteriet 20, Mejerigatan 14 Sla•ädderiet 1, Vingåkersvägen 18 Solrosen 7, Fredsgatan 4-8 Svärdsliljan 2,
13 KATRINEHOLMS 1NDUSTRII-IUS AB 201508
~~~ p L
14 KATRINEHOLMS INDUSTRIHUS AB 201508