Wassard & Sørensen A/S Årsrapport for 2013/14 (regnskabsår 1/5 - 30/4)
CVR-nr. 61 67 48 10
Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 4 /9 2014 Jacob Hall Dirigent
Indholdsfortegnelse Side
Påtegninger Ledelsespåtegning
1
Den uafhængige revisors erklæringer
2
Ledelsesberetning Selskabsoplysninger
4
Beretning
5
Årsregnskab Resultatopgørelse 1. maj - 30. april
7
Balance 30. april
8
Pengestrømsopgørelse 1. maj - 30. april
10
Noter til årsrapporten
11
Regnskabspraksis
19
Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. maj 2013 30. april 2014 for Wassard & Sørensen A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. april 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for 2013/14. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Skjern, den 4. september 2014 Direktion
Jørgen Søndergaard Axelsen
Bestyrelse
Gert Wassard
Jørgen Søndergaard Axelsen
Erik Jensen
1
Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i Wassard & Sørensen A/S
Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Wassard & Sørensen A/S for regnskabsåret 1. maj 2013 - 30. april 2014, der omfatter resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. april 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. maj 2013 - 30. april 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
2
Den uafhængige revisors erklæringer Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.
Skjern, den 4. september 2014 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Jacob Hall statsautoriseret revisor
3
Selskabsoplysninger Selskabet
Wassard & Sørensen A/S Holger Danskes Plads 4 6900 Skjern Telefon: 96 80 16 06 CVR-nr.: 61 67 48 10 Regnskabsperiode: 1. maj - 30. april Stiftet: 18. juni 1980 Regnskabsår: 34. regnskabsår Hjemstedskommune: Ringkøbing-Skjern
Bestyrelse
Gert Wassard Jørgen Søndergaard Axelsen Erik Jensen
Direktion
Jørgen Søndergaard Axelsen
Revision
PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Østergade 40 6900 Skjern Telefon 96 80 10 00 Telefax 96 80 10 01 www.pwc.dk
Pengeinstitut
Skjern Bank Banktorvet 3 6900 Skjern
4
Beretning Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet er at drive virksomhed indenfor investering, udlejning, udvikling og administration af ejendomme, primært beliggende i det vestlige Jylland. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2013/14 udviser et overskud på DKK 2.887.389, og selskabets balance pr. 30. april 2014 udviser en egenkapital på DKK 40.539.203. Ejendomsinvesteringer: Selskabets ejendomme er hovedsageligt placeret i den vestlige del af Jylland i henhold til ledelsens strategi om opkøb af godt forrentede vestjyske ejendomme. Ejendommenes beliggenhed, alder og vedligeholdelsesstand gør ejendommene attraktive til udlejning. Salg af ejendomme: Selskabet har ikke solgt ejendomme i regnskabsåret. Udlejningsforhold: Den gennemsnitlige udlejningsprocent i regnskabsåret er over 95%. De eneste tilfælde af manglende lejeindtægter fremkommer, hvor et boliglejemål står tomt en måned, inden næste lejer kan indflytte. Der har været enkelte ledige erhvervslejemål i regnskabsåret. Selskabet har gennnem sin investerings- og vedligeholdelsespolitik sikret, at ejendommene er af en kvalitet, der gør dem attraktive som lejemål. Siden balancedagen er der indgået en aftale med den absolut største erhvervslejer, om en forlængelse af uopsigeligheden og varslet, således at der først kan ske fraflytning fra 1. oktober 2025. Forlængelsen er godtgjort med en mindre reduktion i huslejen. Lejeren står for en lejebetaling på godt 1/3 af selskabets samlede lejeindtægter. Den forventede udvikling: Selskabet vil fortsat lægge vægt på at fastholde en høj udlejningsprocent på det bedst opnåelige lejeniveau. Ejendommene vil løbende blive vedligeholdt, således at de til enhver tid lever op til de rimelige krav, der stilles til udlejning. Selskabet vil løbende vurdere markedet for erhvervs- og beboelsesejendomme i Jylland og foretage de investeringer, der efter ledelsens skøn vil være gode og rentable på såvel mellemlangt som langt sigt. Selskabet vil også fremover deltage i ejendomsudvikling, men vil ikke deltage i projekter, hvor ledelsen ikke har bestemmende indflydelse på hele projektet. Der er ikke planer om frasalg af udlejningsejendomme. Selskabet ønsker at vedligeholde en fornuftig investeringspolitik. Dette medvirker til, at der ønskes en fornuftig solvensprocent. Ved status pr. 30. april 2014 er solvensgraden på 29,8%
5
Beretning Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets ejendomme er velbeliggende med stabile lejere, og der forventes derfor også fremover en tilfredsstillende udlejning og indtjening. Ejendommene måles til dagsværdi opgjort ved beregning baseret på en kapitalisering af ejendommenes forventede driftsafkast og et til den enkelte ejendom knyttet forrentningskrav. Forrentningskravet fastsættes under hensyntagen til ejendommens art, beliggenhed, vedligeholdelsesstand og udlejningssituation. Langt den overvejende del af selskabets realkreditbelåning er lån til en fast rente. Ledelsen tilpasser løbende selskabets belåning således, at størst mulig rentesikkerhed opnås. Selskabets finansieringsstruktur er hovedsagelig baseret på fastforrentede 3% lån, hvorved ledelsen bedre har mulighed for at estimere det løbende cash-flow. Derudover giver den faste rente et rentemarked med svingende renter gode muligheder for konvertering af realkreditlån med kursgevinster til følge. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.
6
Resultatopgørelse 1. maj - 30. april Note
Bruttofortjeneste før værdireguleringer
2013/14
2012/13
DKK
DKK
5.491.564
6.030.291
-1.098.383
-1.201.257
4.393.181
4.829.034
Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser
1
Bruttofortjeneste efter værdireguleringer Personaleomkostninger
2
-511.770
-432.505
Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver
3
-101.133
-145.786
3.780.278
4.250.743
-4.240
1.116
Resultat før finansielle poster Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder
-150.862
7.949
Finansielle indtægter
4
435.915
385.634
Finansielle omkostninger
5
-2.745.447
-4.433.614
1.315.644
211.828
1.571.745
-75.504
2.887.389
136.324
0
0
Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat
6
Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte for regnskabsåret Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Overført resultat
-130.672
3.771.927
3.018.061
-3.635.603
2.887.389
136.324
7
Balance 30. april Aktiver Note
2014
2013
DKK
DKK
Investeringsejendomme
7
110.190.000
111.440.000
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
8
218.973
292.272
Indretning af lejede lokaler
8
0
27.834
110.408.973
111.760.106
Materielle anlægsaktiver Kapitalandele i dattervirksomheder
9
141.956
146.196
Kapitalandele i associerede virksomheder
10
6.508.709
6.573.621
Tilgodehavender i associerede virksomheder
11
160.000
160.000
Andre værdipapirer og kapitalandele
11
149.375
165.325
Andre tilgodehavender
11
627.469
627.469
7.587.509
7.672.611
117.996.482
119.432.717
4.549.837
4.549.837
13.697.091
12.210.524
172.800
109.333
13.869.891
12.319.857
578
33.621
18.420.306
16.903.315
136.416.788
136.336.032
Finansielle anlægsaktiver Anlægsaktiver
Varebeholdninger Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Tilgodehavender hos associerede virksomheder Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver
12
8
Balance 30. april Passiver Note
Selskabskapital
2014
2013
DKK
DKK
500.000
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Overført resultat
500.000
3.641.255
3.771.927
36.397.948
33.379.887
Egenkapital
13
40.539.203
37.651.814
Hensættelse til udskudt skat
14
14.596.591
16.837.135
Hensatte forpligtelser
14.596.591
16.837.135
Gæld til realkreditinstitutter
58.521.359
60.419.609
Kreditinstitutter, langfristet
1.761.972
1.826.562
12.642.837
11.519.514
Gældsbreve Langfristede gældsforpligtelser
15
72.926.168
73.765.685
Gæld til realkreditinstitutter
15
1.903.106
1.855.195
Kreditinstitutter, kortfristet
15
1.656.835
1.324.188
461.313
120.884
Gæld til tilknyttede virksomheder Selskabsskat Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Kortfristede gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Passiver Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser
16
Ejerforhold
17
668.775
290.000
3.586.841
4.397.161
77.956
93.970
8.354.826
8.081.398
81.280.994
81.847.083
136.416.788
136.336.032
9
Pengestrømsopgørelse 1. maj - 30. april Note Årets resultat
2013/14
2012/13
DKK
DKK
2.887.389
136.324
Reguleringer
18
2.092.405
5.284.555
Ændring i driftskapital
19
-2.376.366
-2.266.444
2.603.428
3.154.435
Pengestrømme fra drift før finansielle poster Renteindbetalinger og lignende
431.587
375.498
Renteudbetalinger og lignende
-3.123.501
-4.423.480
-88.486
-893.547
Betalt selskabsskat
-290.023
-35.725
Pengestrømme fra driftsaktivitet
-378.509
-929.272
Køb af materielle anlægsaktiver
-312.500
-5.816.744
-70.000
-155.001
0
211.984
-382.500
-5.759.761
-1.003.842
-35.511.870
Tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter
268.056
4.851.275
Tilbagebetaling af gæld til tilknyttede virksomheder
340.429
-582.853
Pengestrømme fra ordinær drift
Køb af finansielle anlægsaktiver m.v. Salg af materielle anlægsaktiver Pengestrømme fra investeringsaktivitet Tilbagebetaling af gæld til realkreditinstitutter
Tilbagebetaling af langfristet gæld i øvrigt
1.123.323
332.500
Optagelse af gæld til realkreditinstitutter
0
39.562.000
Optagelse af gæld til kreditinstitutter
0
-2.000.000
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
727.966
6.651.052
Ændring i likvider
-33.043
-37.981
33.621
71.602
578
33.621
Likvide beholdninger
578
33.621
Likvider 30. april
578
33.621
Likvider 1. maj Likvider 30. april Likvider specificeres således:
10
Noter til årsrapporten 1
2012/13
DKK
DKK
Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser Øvrige værdireguleringer af investeringsejendomme Værdireguleringer af finansielle forpligtelser Kursgevinst/-tab på finansielle forpligtelser m.v.
2
2013/14
-1.562.500
-1.024.350
382.380
-452.758
81.737
275.851
-1.098.383
-1.201.257
498.272
412.458
13.498
11.575
0
8.472
511.770
432.505
1
1
101.133
116.215
0
29.571
101.133
145.786
422.012
372.077
13.467
12.456
436
1.101
435.915
385.634
Personaleomkostninger Lønninger Andre omkostninger til social sikring Andre personaleomkostninger
Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere Med henvisning til årsregnskabslovens § 98 B, stk. 3 er vederlaget til direktionen ikke oplyst.
3
Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver Afskrivninger af materielle anlægsaktiver Gevinst og tab ved afhændelse
4
Finansielle indtægter Renteindtægter tilknyttede virksomheder Renteindtægter associerede virksomheder Andre finansielle indtægter
11
Noter til årsrapporten
5
DKK
10.063
21.422
Andre finansielle omkostninger
2.648.690
3.452.429
Kursreguleringer omkostninger
82.366
949.627
4.328
10.136
2.745.447
4.433.614
668.775
290.000
-2.240.544
-214.496
24
0
-1.571.745
75.504
Valutakurstab
Skat af årets resultat Årets aktuelle skat Årets udskudte skat Regulering af skat vedrørende tidligere år
7
2012/13
DKK
Finansielle omkostninger Renteomkostninger tilknyttede virksomheder
6
2013/14
Aktiver der måles til dagsværdi Investeringsejendomme DKK
Kostpris 1. maj Tilgang i årets løb
70.286.975 312.500
Kostpris 30. april
70.599.475
Værdireguleringer 1. maj
41.153.025
Årets værdireguleringer
-1.562.500
Værdireguleringer 30. april
39.590.525
Regnskabsmæssig værdi 30. april
110.190.000
12
Noter til årsrapporten 8
Materielle anlægsaktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Indretning af lejede lokaler
DKK
DKK
Kostpris 1. maj
739.314
181.711
Kostpris 30. april
739.314
181.711
Ned- og afskrivninger 1. maj
447.042
153.876
73.299
27.835
Ned- og afskrivninger 30. april
520.341
181.711
Regnskabsmæssig værdi 30. april
218.973
0
Årets afskrivninger
9
2014
2013
DKK
DKK
Kapitalandele i dattervirksomheder Kostpris 1. maj
135.477
135.477
Kostpris 30. april
135.477
135.477
Værdireguleringer 1. maj
10.719
9.603
Årets resultat
-4.240
1.116
6.479
10.719
141.956
146.196
Værdireguleringer 30. april
Regnskabsmæssig værdi 30. april
Kapitalandele i dattervirksomheder specificeres således:
Navn Hjemsted ApS KBUS 38 nr. 1761 Ringkøbing-Skjern
Selskabskapital 125.000
Stemme- og ejerandel 100%
Egenkapital Årets resultat 141.956 -4.240
13
Noter til årsrapporten 2014
2013
DKK
DKK
2.812.413
2.677.413
70.000
135.000
Kostpris 30. april
2.882.413
2.812.413
Værdireguleringer 1. maj
3.761.208
3.753.259
-134.912
7.949
Værdireguleringer 30. april
3.626.296
3.761.208
Regnskabsmæssig værdi 30. april
6.508.709
6.573.621
10 Kapitalandele i associerede virksomheder Kostpris 1. maj Tilgang i årets løb
Årets resultat
Kapitalandele i associerede virksomheder specificeres således:
Navn Hjemsted Madum Kirkeplantage I/S Holstebro Mølletorvcentret K/S
11
Selskabskapital -
Stemme- og ejerandel 50%
Ringkøbing-Skjern 9.200.000
25%
Egenkapital Årets resultat 5.289.201 -151.348 15.456.432
-236.952
Øvrige finansielle anlægsaktiver Tilgodehavender i associerede virksomheder
Andre værdipapirer og kapitalandele
Andre tilgodehavender
DKK
DKK
DKK
Kostpris 1. maj
160.000
149.375
627.469
Kostpris 30. april
160.000
149.375
627.469
Regnskabsmæssig værdi 30. april
160.000
149.375
627.469
14
Noter til årsrapporten 2014
2013
DKK
DKK
4.549.837
4.549.837
4.549.837
4.549.837
12 Varebeholdninger Byggegrunde til videresalg
13 Egenkapital
Egenkapital 1. maj Årets resultat Egenkapital 30. april
Selskabskapital
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode
Overført resultat
I alt
DKK
DKK
DKK
DKK
500.000
3.771.927
33.379.887
37.651.814
0
-130.672
3.018.061
2.887.389
500.000
3.641.255
36.397.948
40.539.203
Selskabskapitalen består af 500 aktier à nominelt DKK 1.000. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder. Der har ikke været ændringer i selskabskapitalen i de seneste 5 år.
2014
2013
DKK
DKK
14 Hensættelse til udskudt skat Materielle anlægsaktiver Varebeholdninger
14.958.836
16.695.009
-132.000
-150.000
Låneomkostninger
-85.172
-73.729
Øvrige gældsposter
-145.073
365.855
14.596.591
16.837.135
15
Noter til årsrapporten 15 Langfristede gældsforpligtelser Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden:
2014
2013
DKK
DKK
Gæld til realkreditinstitutter Efter 5 år
49.978.681
52.542.803
8.542.678
7.876.806
Langfristet del
58.521.359
60.419.609
Inden for 1 år
1.903.106
1.855.195
60.424.465
62.274.804
1.133.972
1.198.562
628.000
628.000
1.761.972
1.826.562
157.000
157.000
Øvrig kortfristet gæld til kreditinstitutter
1.499.835
1.167.188
Kortfristet del
1.656.835
1.324.188
3.418.807
3.150.750
Mellem 1 og 5 år
12.642.837
11.519.514
Langfristet del
12.642.837
11.519.514
0
0
12.642.837
11.519.514
Mellem 1 og 5 år
Kreditinstitutter, langfristet Efter 5 år Mellem 1 og 5 år Langfristet del Inden for 1 år
Gældsbreve
Inden for 1 år
16
Noter til årsrapporten 2014
2013
DKK
DKK
16 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser
Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på
110.190.000
111.440.000
36.650.000
35.650.000
Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Ejerpantebreve på i alt TDKK 19.150, der giver pant i grunde og bygninger, samt øvrige materielle anlægsaktiver til en samlet regnskabsmæssig værdi af Diverse Selskabet hæfter solidarisk i sambeskatningen med moderselskabet Lexa ApS, samt dens øvrige datterselskaber.
17 Ejerforhold Følgende kapitalejere er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen:
Lexa ApS, Holger Danskes Plads 4, 6900 Skjern
17
Noter til årsrapporten 2013/14
2012/13
DKK
DKK
18 Pengestrømsopgørelse - reguleringer Finansielle indtægter
-435.915
-375.498
Finansielle omkostninger
2.745.447
4.423.478
Af- og nedskrivninger incl. tab og gevinst ved salg
1.663.633
717.378
-464.117
452.758
4.240
-1.116
Værdireguleringer af finansielle forpligtelser Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Skat af årets resultat
150.862
-7.949
-1.571.745
75.504
2.092.405
5.284.555
19 Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristede gældsforpligtelser i øvrigt
-1.550.033
-778.640
-826.333
-1.487.804
-2.376.366
-2.266.444
18
Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Wassard & Sørensen A/S for 2013/14 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2013/14 er aflagt i DKK. Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Hvis valutapositioner anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes værdireguleringerne direkte på egenkapitalen. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, måles til kursen på transaktionsdagen.
19
Regnskabspraksis Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter klassificeres som ”Andre tilgodehavender” henholdsvis ”Andre forpligtelser”. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen, medmindre det afledte finansielle instrument klassificeres som og opfylder kriterierne for regnskabsmæssig afdækning.
Resultatopgørelsen Bruttofortjeneste efter værdireguleringer Med henvisning til årsregnskabslovens § 32 er nettoomsætningen ikke oplyst i årsrapporten. Nettoomsætning Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger og udvendig vedligeholdelse. Indtægter vedrørende varmeregnskabet og bidrag til indvendig vedligeholdelse indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet. Værdiregulering af inesteringsaktiver indeholder regulering til dagsværdi samt gevinst og tab ved salg af investeringsejendomme. Direkte omkostninger Direkte omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varmeregnskabet og indvendig vedligeholdelse over balancen. Personaleomkostninger Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger. Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver. Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året med fradrag af afskrivning af goodwill under posterne ”Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder” og ”Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder”.
20
Regnskabspraksis Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med 100% ejede danske. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.
Balancen Investeringsejendomme og øvrige materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris incl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. april 2014 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmende aktiver, såsom likvider, deposita m.v., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen, hvorved dagsværdien fremkommer.
21
Regnskabspraksis Øvrige materielle anlægsaktiver Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Indretning af lejede lokaler
5 år 5 år
Aktiver med en kostpris på under DKK 12.600 omkostningsføres i anskaffelsesåret. Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posterne ”Kapitalandele i dattervirksomheder” og ”Kapitalandele i associerede virksomheder” den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af positiv forskelsværdi (goodwill) og fradrag af en resterende negativ forskelsværdi (negativ goodwill). Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder henlægges via overskudsdisponeringen til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dattervirksomhederne og de associerede virksomheder. Dattervirksomheder og associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK 0. Har moderselskabet en retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse hertil. Varebeholdninger Varebeholdninger måles til kostpris efter FIFO-metoden eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab.
22
Regnskabspraksis Værdipapirer og kapitalandele Værdipapirer og kapitalandele, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter børsnoterede obligationer og aktier, der måles til dagsværdien på balancedagen. Dagsværdien opgøres på grundlag af den senest noterede salgskurs. Egenkapital Udbytte Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Finansielle gældsforpligtelser Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Værdireguleringer af investeringsaktiver”. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Finansielle omkostninger”.
23
Regnskabspraksis Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår.
Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrøm fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne. Likvider Likvide midler består af posten "Likvide beholdninger" Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.
24
