#12 DECEMBER FM Update TEMA: FORSKNING I FM I NORDEN

#12 DECEMBER 2011

FM Update

TEMA: FORSKNING I FM I NORDEN

LEDER

TID TIL AT SÆTTE NYE MÅL FOR DFM NETVÆRK Kære medlem af DFM netværk

har igangsat i løbet af det seneste halve år. Et andet mål er at fortsætte bestræbelserne på at hæve den faglige

2011 lakker mod enden og det er naturligt at jeg bruger

overligger. Det var allerede vores hensigt, men det er

lejligheden til at se mig over skulderen, for at reflektere

naturligvis godt, at vi er i trit med medlemmerne i det

det forgangne år. Helt overordnet er 2011 gået rigtig

spørgsmål. Formålet med at hæve overliggeren er fort-

godt, men når det er sagt, er det også tid til at se frem,

sat, at forbedre medlemmernes dagligdag. Det kan ske

og sætte nye mål.

blandt andet ved afholdelse af kurser, ved at stille værk-

Jeg og den øvrige bestyrelse er så privilegerede, at

tøjer til rådighed fx på IT-området og på det kontraktlige

rigtig mange medlemmer har givet os en konkret tilba-

område, ved at udbrede kendskabet til best practice og

gemelding på foreningens performance, ved at besvare

frem for alt ved at øge vores aktiviteter uden for hoved-

den medlemsundersøgelse, som kørte i efteråret. Vi

staden, noget som allerede så småt er sat i værk.

skylder al mulig tak for hjælpen. Besvarelserne har givet

Men formålet er også, at vi I DFM vil tages alvor-

MOGENS KORNBO,

vigtige oplysninger om jeres forventninger til forenin-

ligt i meget bred forstand. Vi ønsker at sætte FM på

Bestyrelsesformand

gen, og det giver næsten sig selv, at det gør det nem-

dagsordenen i topledelserne i danske virksomheder,

mere – fremadrettet – at levere den vare, I ønsker.

at gøre vores indflydelse gældende på Christiansborg

Medlemsundersøgelsen er kun en af mange nye

og at udbrede kendskabet til FM blandt andet gennem

aktiviteter, som vi har kunnet igangsætte i kraft af, at

medierne. Der er så meget at hente ved professionelt

vi nu har en fuldtidsarbejdende direktør i foreningen.

udført FM, at Danmark fortjener at vi hæver kendskabs-

Ansættelsen af Eva Kartholm i maj måned, var en vigtig

niveauet.

milepæl i foreningens udvikling og professionalisering. I

Bestyrelsen har nu årets strategidag stående for

bestyrelsen har vi mærket, at der nu er en mængde akti-

døren, hvor jeg ser meget frem til at diskutere nye til-

viteter, som har fået fornyet kraft, og jeg er sikker på, at

tag og mål for det kommende år. Allerede nu kan vi se

I også har noteret jer, at der sker en masse i DFM.

frem til fire større begivenheder på den anden side af

Et kort blik på de vigtigste tilbagemeldinger fra

årsskiftet. DFM holder medlemsmøde efterfulgt af den

medlemsundersøgelsen viser, at 66 % af medlemmerne

ordinære generalforsamling den 10. januar 2012, DFM-

vil anbefale foreningen til andre, at 90 % er tilfredse med

konferencen på Hotel Bella Sky ligger den 26. og 27.

kontingentet, at 71 % af medlemmerne kommer fra ho-

januar 2012 og DFM er lokal vært ved EuroFMs årlige

vedstaden, at kun 2 % er utilfredse med DFM’s arrange-

konference i maj måned. EuroFM holdes i Bella Centret,

menter, at arrangementer med et rent socialt formål

og vi forventer at ca. 400 FM-ere fra hele verden besø-

ikke tillægges særlig stor værdi og at der er følgende fire

ger København i dagene 23. til 25. maj og endelig skal

emner, som er vigtige for medlemmerne; Optimering af

driftsherrepris 2012 uddeles til en dygtig aktør.

services, Bæredygtighed/energioptimering, Porteføljestyring af bygninger og lokaler samt Nøgletal. Som bestyrelsesformand kan jeg læse en masse ud af tallene, og jeg kan også bruge dem som afsæt for formu-

Tak for året der gik med mange spændende FM begivenheder og aktiviteter og jeg ønsker dig og familien en rigtig glædelig jul og et rigtig godt nytår 2012.

lering af nye mål. Et vigtigt mål er naturligvis, at benytte den positive indstilling, som 2/3 af medlemmerne har til

Mogens Kornbo

foreningen, til at fortsætte den medlemsvækst, som vi

Bestyrelsesformand, DFM

Forsiden: Fra CFM konferencen om Nordisk FM på DTU i august. Foto: Thomas Evaldsen

INDHOLD

2

Forskning i Facilities Management i Norden Side 3 >> Brukskvalitet – Usability Side 6 >> Handlerum til bæredygtig FM? Side 12 >> Totaløkonomi – et spørgsmål om miljø? Side 16 >> Funktionskontrakter øger kvaliteten af FM ydelser Side 18 >> ”Forskellen er ens” Side 20 >> DTU skaber effektiv drift med digitale krav Side 22 >> Velbesøgt Uddannelsesdag 2011 Side 26 >>

FORSKNING I FM I NORDEN

FORSKNING I FACILITIES MANAGEMENT I NORDEN

Indledning

i udviklingen af FM – både med hensyn til profession,

Denne artikel giver en oversigt over udviklingen inden

marked og forskning. FM har udviklet sig som en praksis

for forskning i FM i Danmark, Norge, Sverige og Finland

siden omkring 1990 i alle de fire nordiske lande. I løbet

samt præsenterer aktuelle forskningstemaer og ten-

af 1990-erne blev der etableret forsknings- og under-

denser i de nordiske lande. Artiklen er baseret på infor-

visningsaktiviteter i Norge, Sverige og Finland, eksem-

mation, der oprindelig blev indsamlet i forbindelse med

pelvis ved NTNU i Trondhjem, Chalmers i Göteborg og

udarbejdelsen af et dansk forskningsprogram som led i

ved Helsinki University of Technology (HUT). Det er

forarbejdet til etablering af Center for Facilities Manage-

bemærkelsesværdigt at forskning og undervisning på

ment – Realdania Forskning (CFM) og opdateret infor-

universitetsniveau ikke startede før 2003 i Danmark, da

mation fra keynote indlæg ved CFM’s Nordiske FM Kon-

bygningsinstituttet på DTU besluttede at prioritere FM

ference 22.-23. august 2011 af Suvi Nenonen (Finland),

som et nyt fagområde i sin strategi. Med etableringen

Af PER ANKER JENSEN

Jan Bröchner (Sverige) og Geir K. Hansen (Norge). En

af CFM i 2008 har FM forskningen til gengæld fået et væ-

Center for Facilities Manage-

kortere engelsk udgave af artiklen blev bragt i EuroFM

sentligt løft i Danmark.

ment – Realdania Forskning

Insight #18, juli 2011, og de samlede indlæg fra kon-

De enkelte forskningsmiljøer inden for FM i de nor-

Danmark Tekniske Universitet

ferencen vil blive publiceret af CFM i bogen ”Facilities

diske lande er små med en kernegruppe af dedikerede

www.cfm.dtu.dk

Management Research in the Nordic Countries – Past,

FM forskere og med andre forskere involveret i speci-

Present and Future” i starten af 2012.

fikke projekter. Forskning i de nordiske lande er stærkt

De nordiske lande er sammen med USA, Storbrita-

afhængig af offentlig finansiering med en kombination

nien og Holland blandt de internationalt førende lande

af universiteternes basisfinansiering og finansiering fra

3

FORSKNING I FM I NORDEN

forskningsråd m.v. CFM er en undtagelse med finansie-

nordiske projekt REBUS (User-orientated Benchmarking

ring fra den private fond Realdania. Der er muligheder

for Usability and Sustainable Performance of Real Esta-

for fælles nordisk finansiering fra Nordforsk og Nordic

tes). Et af resultaterne af dette er USEtool evaluerings-

Innovation Centre – begge under Nordisk Råd – og fra

metoden udviklet af forskere fra NTNU sammen med

diverse EU programmer. Et eksempel på dette er det

Statsbygg og Statoil.

nordiske REBUS projekt, der omtales nedenfor, og som indgik i det såkaldte Erabuild program.

Sverige I Sverige har det vigtigste centrum for FM forskning

Norge

været Chalmers Tekniska Högskola i Göteborg. Chal-

Norges Teknisk Naturvitenskapelig Universitet – NTNU

mers havde siden 1980’erne forsket i genanvendelse

– i Trondhjem har siden starten af 1990-erne gennem-

af tidligere industriområder, hvilket viste sig at være

ført forskning relateret til FM ved Fakultet for Arkitektur

relevant for en bredere udvikling af FM. I 1996 blev FM

og Billedkunst. Den ledende person har i det meste af

Chalmers etableret som et strategisk initiativ i samar-

perioden været professor Tore Haugen, der også er tid-

bejde mellem 3 afdelinger ved Chalmers: Arkitektur,

ligere formand for EuroFM’s Research Network Group,

Bygningsingeniør samt Teknologiledelse og Økonomi.

og han er i dag dekan ved fakultetet. Fra 2002 til 2006

Selve Chalmers stod for basisfinansiering til at opbygge

stod NTNU for det ambitiøse Metamorfose 2005 pro-

forskning over en årrække. De ledende personer var Jan

jekt (www.metamorfose.ntnu.no), der havde til formål

Bröchner, professor i organisation af byggeri/facilities

at udvikle forskningsbaseret uddannelse og et kompe-

management og tidligere bestyrelsesmedlem i EuroFM,

tencemiljø inden for ejendomme og FM. Projektet blev

og Jan-Åke Granath, professor i arkitektur, indtil hans

finansieret af det norske forskningsråd suppleret med

pensionering i 2005.

støtte fra norske foreninger og virksomheder. Et vigtigt

I 2000 lancerede det svenske byggeforskningsråd (i

skridt til at virkeliggøre intentionerne og målsætnin-

dag en del af Formas, www.formas.se) et program om

gerne med projektet var etableringen af Senter for Eien-

”Bygherrer med kunder i fokus”, som har været væ-

domsutvikling og Forvaltning. Dette danner grundlaget

sentlig for finansiering af et antal PhD-projekter inden

for et netværk mellem uddannelse, forskning og praksis

for FM. Chalmers opnåede også støtte til at udvikle et

inden for Ejendomme og FM i Norge, med universiteter

masterprogram i FM, hvilket forudsatte involvering af

i alle de nordiske lande og i Storbritanien, Holland og

virksomhedspartnere. I dag er virksomheder primært

USA. Metamorfose projektet var en succes. NTNU har

aktive som partnere ved medfinansiering af PhD-pro-

siden 2005 haft både en videreuddannelse til master på

jekter. I relation til uddannelse har FM siden 2007 væ-

deltid, et 2-årigt ordinært master program og et kandi-

ret del af et kandidatprogram i Design, Byggeri og FM

datprogram på dette område..

baseret på samarbejde mellem Chalmers afdelinger for

I de seneste år er der i Norge gennemført et stort projekt om vidensarbejde – KUNNE, finansieret af det

delse og Økonomi.

norske forskningsråd og virksomheder, med involvering

Med hensyn til den historiske udvikling af svensk

af både NTNU og forskningsstiftelsen SINTEF. Et aspekt

forskning indenfor FM kan der identificeres 8 hovedem-

af denne forskning har været vidensarbejdspladser. Til-

ner. Emnerne har udviklet sig fra en oprindelig fokus på

pasningsevne af bygninger har været et andet fokusom-

studier af omkostninger og økonomiske aspekter fulgt

råde i norsk forskning. NTNU har også haft en central

af informationsteknologi og innovation, space manage-

rolle i udviklingen af et forskningsprogram for FM i nor-

ment og byggeprogrammering, servicekvalitet og til-

ske kommuner, og centret har i 2008 startet et 5-årigt

fredshed, kontraktstrategier, virksomhedsstrategier og

forskningsprogram om offentlige ejendomme og FM.

endelig FM og miljømæssig bæredygtighed. Ud fra en

Usability – brugervenlighed – har i de seneste 8

oversigt over publicerede forskningsresultater fremstår

været et vigtigt forskningsområde ved NTNU som led

det klart, at de to væsentligste forskningsemner i Sve-

i samarbejdet i Working Commission W111 under den

rige er space management med byggeprogrammering

internationale byggeforskningsorganisation CIB. Der er

samt kontraktstrategier, selvom en række andre emner

gennemført et antal case studier og mange kombinati-

altså også er dækket. Der er imidlertid ikke nogen klar

oner af forsknings- og evalueringsmetoder er blevet te-

tidsmæssig trend, som indikerer et langsigtet skift i

stet i samarbejde med offentlige og private organisatio-

forskningsfokus mellem de 8 emner.

ner. NTNU har også været stærkt involveret i det fælles

4

Arkitektur, Bygnings- og Miljøteknik samt Teknologile-

FORSKNING I FM I NORDEN

Finland

nisationer. Emner som bæredygtighed, arbejdspladser

I Finland startede forskning inden for FM i de tidlige

og merværdi er eksempler på temaer i forskellige forsk-

1990-ere ved Helsinki University of Technology (HUT)

ningsprojekter. Den tredje og igangværende bølge foku-

– i dag en del af Aalto University – med professor Kari

serer på mere integrerede modeller, både med hensyn

I. Leväinen ved Institute of Real Estate Studies som den

til koncepter for blandet arealanvendelse i forskellige

ledende person indtil hans pensionering. Senere forsk-

segmenter og i udvidelse af service forretningsmodeller

ningsinitiativer har spredt sig til andre afdelinger på uni-

til for eksempel et byområdeniveau. Hvert af de nævnte

versitetet, herunder det nuværende Built Environment

forskningsperspektiver er fortsat relevante, men der

Services research group (BES – tidligere kaldet FSR – Fa-

kan identificeres forskellig vægtning af forskningsinte-

cility Services Research group) ved Department of Con-

resser, især baseret på ændrede behov fra udviklingen

struction Economics and Management. Udover offentlig

i FM industrien.

finansiering satser universitetet på at udvikle strategiske partnerskaber med virksomheder som NCC og ISS.

Danmark

Blandt øvrige forskningscentre i Finland er Depart-

Forskning relateret til FM i Danmark før 2003 var ho-

ment of Real Estate Studies (REB – Real Estate Business

vedsagelig teknisk orienteret med fokus på indeklima

research group) ved samme universitet involveret i

i 1980-erne og på energi- og miljømæssige forhold i

ejendomsrelateret forskning, mens den nationale forsk-

1990-erne. I 1990-erne var der en stærk politisk inte-

nings institution VTT (www.vtt.fi) er involveret i mere

resse i at promovere totaløkonomi i den danske bygge-

teknisk orienteret forskning relateret til FM. Der er også

industri og det førte til nogle forskningsaktiviteter om-

forskning i livscyklusmodeller ved begge institutioner.

kring årtusindskiftet, inklusiv et fælles nordisk projekt.

Det private institut KTI (www.kti.fi) er involveret i benchmarking i relation til asset management.

I 2003 blev det som nævnt i indledningen besluttet at prioritere FM som et nyt fagområde i forskning

Den vigtigste finansieringsinstitution er Tekes

og undervisning ved DTU’s bygningsinstitut, DTU-Byg.

(www.tekes.fi), som støtter teknologiprogrammer. Si-

Dette var i højere grad baseret på efterspørgsel fra afta-

tra (www.sitra.fi) er en anden finansieringsinstitution,

gerrepræsentanter end på interne ønsker, og der var på

der støtter forskning og udvikling gennem andre typer

daværende tidspunkt ingen medarbejdere med en bag-

af programmer, for eksempel innovation og miljø. Det

grund fra FM. Et første initiativ fra en gruppe forskere

Finske Akademi (www.aka.fi) støtter forskningsprojek-

var at skabe en profil og udvikle et forskningsprogram

ter 100%.

for “Ledelse af Faciliteter på en Skandinavisk måde”.

FM forskningen i Finland har i de seneste 20 år ho-

Dette resulterede i et indlæg på forskningssymposiet

vedsageligt udviklet sig i 3 bølger. Hver bølge har haft

ved EFMC2004 i København og efterfølgende en arti-

forskellige drivkræfter og kan både identificeres ved

kel i det videnskabelige tidsskrift Facilities. Heri indgik

ændringer i forskningsinteresser og ved forandringer i

en illustration af “Skandinavisk FM” sammenlignet med

erhvervslivet. Den første bølge i 1990-erne fokuserede

“Mainstream FM” som vist i tabel 1. Den stærke byg-

på FM services, serviceudvikling og på produktion og

ningsfokus og manglende service orientering er slåen-

ledelse af services. Den anden bølge fokuserede mere

de, men fokuseringen på bæredygtighed og holistiske

på forskning i relationerne mellem FM and kundeorga-

principper er meget i tråd med den senere udvikling.

Tabel 1: Illustration af “Skandinavisk FM” sammenlignet med “Mainstream FM” FOKUS OMRÅDE

MAINSTREAM FM

SKANDINAVISK FM

Fase i byggeproces

Driftsfase

Integreret, livscyklus

Effektivitet, økonomi,

Bæredygtighed, deltagelse og

interessent perspektiv

holistiske principper

Værdier Nøgle kompetencer for

Forståelse og praktisering af

Forståelse og praktisering

facilities managers

omkostningseffektiv

af bæredygtighed og deltagelse

vedligehold og ledelse Kvaliteter i den færdige bygning

Du får hvad du betaler for

Langvarige produkter med lavest mulig miljøbelastning

5

FORSKNING I FM I NORDEN

Det første forskningsprojekt med specifik FM fokus

Afsluttende kommentarer

var “Facilities Management Best Practice i Norden”,

Forskningen i de enkelte nordiske lande har udviklet sig

der omfattede 36 cases fra Danmark, Norge, Sverige,

på grundlag af lokale og nationale betingelser og mulig-

Finland og Island opdelt på 5 hovedtemaer. Projektet

heder, men der er en stærk indbyrdes forbindelse mellem

startede i slutningen af 2005 og det afsluttedes med

forskningsmiljøerne. EuroFM og dens Research Network

CFM’s publicering af en bog på både dansk og engelsk

Group er et vigtigt forum for udviklingen af disse forbin-

i 2008. Et af de generelle resultater var opstilling af et

delser, og ikke mindst det årlige forskningssymposium

værdikort – FM Value Map, der var baseret på analyse

som en del at EFMC er vigtig for vidensudveksling, publi-

af cases fra forskningsprojektet samt et parallelt arbejde

cering og netværksskabelse. Vi ser derfor frem til næste

i en NordicFM arbejdsgruppe om “Highlighting the ad-

års EFMC i København. Andre internationale samarbej-

ded value for core business provided by FM” med dansk

der som den international byggeforskningsorganisation

ledelse ved Ole Emil Malmstrøm. FM Value Map blev ef-

CIB med tilhørende Working Commissions er også vig-

terfølgende udgangspunkt for etableringen af et euro-

tige, men fælles projekter som REBUS er essentielle for

pæisk forskningssamarbejde under min ledelse i tilknyt-

at udvikle et reelt forskningssamarbejde.

ning til EuroFM’s Research Network Group om ”Added

Alle forskningsmiljøerne er små og skrøbelige, så

Value and FM”, og vi planlægger at udgive en bog om

internationalt samarbejde er nødvendigt for at skabe

emnet i forbindelse med EFMC2012 i København.

bæredygtige FM forskningsmiljøer i Norden. CFM’s nor-

CFM startede i januar 2008 som et nationalt dansk

diske FM konference i august 2011 var et led i at styrke

forskningscenter med ledelse ved DTU’s nye ledelsesin-

en fælles nordisk udvikling af FM forskning og vores

stitut DTU Management.

ambition er om muligt at opnå finansiering til et nordisk ”Centre of Excellence” i FM forskning. Som forberedelse

Forskningsprofilen for CFM blev defineret som:

til konferencen gennemførte CFM i samarbejde med NordicFM workshops om FM Futures i hvert af de fire lande med praktikere og forskere, og efter konferencen

Forskning i

har vi fulgt op med en online spørgeskemaundersøgelse

Rum for mennesker

blandt deltagerne i workshops og konferencen. Målet

Bygninger med brugsværdi og Ejendomme og infrastruktur,

med dette er at skabe grundlaget for en fælles nordisk

der faciliteter.

forskningsprogram i FM. Vi forventer således at øget nordisk samarbejde kan sikre en fortsat positiv udvik-

Dette indikerer at centrets hovedfokus er på relatio-

ling af den hidtidige ret beskedne FM forskning.

nerne mellem fysiske omgivelser og sociale aktiviteter og hvordan professionelt ledede og servicerede fysiske omgivelser kan understøtte og forbedre betingelserne og aktiviteterne for mennesker og organisationer. Forskningstemaerne har udviklet sig igennem de første år og de er nu defineret som de 5 temaer vist i figur 1.

Figur 1: CFM’s forskningstemaer Working Environments Market and added value

Knowledge Implementation

6

Sustainability CFM

Innovation and partnership

Integreret Facility Service

rin g gø

t rif

ren

ed

ial

tin

ec

12

Ha nd ym an

11

1

Tlf: 3969 5050

10

Sp

n Ka

Ledelse/administration

Serviceløsninger for en bedre arbejdsdag.

on

pti

2

e ec

R

Bygningsdrift

9

3

Vi giver dig tid til at fokusere g

rin

8

på din kerneforretning

4

- døgnet rundt! 7

5 6

Vinduespolering

Forenede

Ud en dø rsa rea ler

ce rvi se nte Pla

Vik ars erv ice

hå

lds

fa Af

te nd

Rengøring

Service

WWW.FORENEDE.DK 7

FORSKNING I FM I NORDEN

Bygninger er sjelden mål i seg selv. De er snarere redskaper som skal støtte opp om virksomhetene som foregår der. Avhengig av hvor godt de støtter opp under brukernes aktiviteter, bidrar våre fysiske omgivelser til effektivitet, måloppnåelse og tilfredshet i brukervirksomheten. Det er dette vi kaller bygningers brukskvalitet (usability).

BRUKSKVALITET – USABILITY Byggene er bygd eller brukes for bestemte formål: det

Tradisjonelt har byggebransjen vært for lite opptatte av

være seg undervisning, for å arbeide eller leve i. Hvor

å evaluere bruken av de byggene vi har bidratt til å ska-

godt bygget er med på å støtte opp under virksom-

pe. Fungerer bygget slik det var tenkt? Er det problemer

heten varierer. SINTEF og NTNU har i samarbeid med

knyttet til funksjon eller bruk av rom? Hvor effektivt er

universitet fra en rekke europeiske land de senere

bygget utnyttet? Hvor fornøyde er brukerne? Ved ikke å

årene arbeidet med å forstå hvordan bygget fremmer,

evaluere bruken av byggene våre, har vi trolig gått glipp

eller hemmer, verdiskaping i ulike brukervirksomheter.

av viktige muligheter for å forbedre og utvikle løsnin-

Dette arbeidet har foregått i CIB først i task group 51

ger. Målet med dette prosjektet er å bøte på dette ved

Usability of Workplaces og siden gjennom faggruppen

å utvikle metoder for å evaluere bygninger i bruk. Dette

CIB W111. Vi har også arbeidet med å utvikle metoder

har resultert i denne håndboka som legger vekt på at

for å vurdere brukskvalitet i bygg, slik at vi kan forbedre

metodene skal være enkle å anvende.

eksisterende bygninger og drift av bygninger, og få ny

Når vi ser på bygningen som et verktøy, bør vi ikke

kunnskap som kan benyttes til planlegging av nye bygg.

bare være opptatte av hvordan bygget i seg selv funge-

Mye av dette arbeidet er publisert i flere CIB rapporter

rer, men også av hvordan bygget innvirker på brukervirk-

og papers de siste 6-7 år.

somhetens verdiskaping. Brukervirksomheter bør stille

På engelsk benyttes begrepet Usability for å beskrive

seg spørsmål som: Hva er det vi vil oppnå? Hva ønsker

en bygnings brukskvalitet. Utgangspunktet for vår bruk

vi at bygget skal bidra med? Kan lokalene våre bidra til

av begrepet har vært standarden NS-EN ISO 9241 som

noen merverdi for virksomheten? Vi har sett at mange

er knyttet til produktdesign og ergonomi. I denne sam-

brukerorganisasjoner har et lite bevisst forhold til dette,

menhengen ser vi altså på bygningen som et produkt

og at bygget bare blir sett på som en samling kvadrat-

hvor brukskvalitet er definert som ”i hvilken grad et pro-

meter eller arbeidsplasser, uten at man er opptatt av hva

dukt/system kan bli brukt av spesifiserte brukere for å

man får igjen for de pengene man betaler i husleie. For

oppnå spesifiserte mål i en spesiell kontekst, med best

eksempel bør en kontorvirksomhet som ønsker å legge

mulig effektivitet, verdiskaping og tilfredse brukere”.

til rette for samarbeid og læring, være opptatt av hvor-

I henhold til ISO-standarden defineres en bygnings

dan kontorløsningen støtter opp under dette. En barne-

Af SIRI H BLAKSTAD

eller produkts brukskvalitet ut fra følgende 3 faktorer:

hage som ønsker å fokusere på barns medvirkning, bør

og GEIR K HANSEN

š;\\[aj X[iah_l[h ec Xhka[hd[ aWd effd Z[j Z[ ´d-

vurdere hvordan bygget og innredningen legger til rette

NTNU, Norges tekniske og

sker med produktet. Effekt omhandler verdiskaping

naturvitenskapelige universitet.

og det å gjøre de riktige tingene, og må relateres til et

Senter for eiendomsutvikling og forvaltning www.metamorfose.ntnu.no

strategisk nivå i organisasjonen.

For byggeiere og brukere representerer et økt fokus på brukskvalitet både en utfordring og en mulighet.

š;\\[aj_l_j[j kjjhoaa[h ^leh bWd] j_Z Z[j jWh  effd

Utfordringen ligger i at brukervirksomheten kan ønske

det brukerne ønsker. Effektivitet handler om å gjøre

raske endringer og stor grad av skreddersøm for å op-

tingene riktig, legge til rette for effektiv produksjon

pnå best mulig måloppnåelse. Dette kan, dersom det

og ressursbruk, ha tilstrekkelig areal, utstyr og støt-

ikke håndteres klokt, føre til unødvendige spesialtil-

tesystem.

pasninger til leietakere, noe som kan være kostnadsdri-

šJ_b\h[Zi^[jec^WdZb[hXhka[hd[ieffb[l[bi[h"\´b[bi[h og holdninger knyttet til produktet eller bygget.

8

for at barn kan mestre sine omgivelser. Og så videre…

vende og vanskelig å endre senere. I en slik situasjon er det viktig at løsningene er tilpasningsdyktig, slik at de

FORSKNING I FM I NORDEN

enkelt kan endres i takt med endrede behov. Samtidig

Til hva?

representerer økt fokus på måloppnåelse i brukervirk-

Definisjonen av brukskvalitet (Usability) legger vekt på

somheten en mulighet for eiere og forvaltere, ettersom

at det er spesielle målsetninger som skal oppnås. I til-

det kan være et konkurransefortrinn å ha kompetanse

legg har vi sett at det er behov for å definere hvilke akti-

og lokaler som kan bidra til økt verdiskaping og tilfred-

viteter som skal foregå. Spørsmålet ”Til hva?” har derfor

shet hos kunden.

tre aspekter:

Operasjonalisering av begrepet brukskvalitet Hvordan kan vi forstå begrepet brukskvalitet slik at vi kan gjøre det håndterbart for vurdering og evaluering? I dette prosjektet hvor målet har vært å utvikle en meto-

š>l_ba[cbi[jd_d][hiaWbeffdi5 š>l_ba[Waj_l_j[j[he]WhX[_Zifhei[ii[hiaWb]`[ddecføres? š>l_ba[WhX[_Zicj[hX[dojj[i5

dikk for å vurdere brukskvalitet, har vi sett et behov for å operasjonalisere begrepet usability. Som vi ser av defini-

I en vurdering av brukskvalitet blir det derfor viktig å

sjonen fokuserer man i begrepet brukskvalitet på:

vurdere hva som fremmer eller hemmer måloppnåelse

šIf[i_Ói[hj[Xhka[h[iecXhka[h[jfheZkajXo]][j

eller gjennomføring av ulike aktiviteter

for å oppnå spesifiserte mål. š:[jb[]][il[ajfaedj[aij"ÅZ[jl_bi_Z[diWcc[dhengen bygget og brukeren står i. š:[d[\\[aj_l_j[j"l[hZ_iaWf_d]e]j_b\h[Zi^[j^eiXhkkeren som bidrar til å nå de spesifiserte målene.

For hvem? Neste spørsmål blir: Hvem sine målsetninger er det man skal oppfylle? Er det målsetningene for enkeltindivider, for spesielle brukergrupper eller for virksomheten som helhet? Vi har vært opptatt av at man både må definere

Brukskvaliteten til et bygg er aldri kun avhengig av byg-

brukernivå (individ – gruppe – virksomhet) men også

get. Brukskvaliteten må forstås som relasjonen mellom

type bruker (brukergruppe). I definisjonen av brukskval-

bygget og brukeren. Dette er viktig for å forstå begrepet

tiet legges det vekt på at det er spesifiserte brukere, det

usability. Brukeren (eller brukerne) har historie, erfarin-

vil si at man må definere hvilke brukergrupper man fo-

ger, forestillinger i forhold til bygget og aktivitetene som

kuserer på. Er det brukskvaliteten for læreren, eleven el-

foregår inne i det. I tillegg vil måten de ser på bygget på

ler bibliotekaren vi skal vurdere? I enkelte tilfeller, og for

alltid farges av så vel individuelle som psykososiale for-

noen aspekter av brukskvalitet, kan ulike brukergrup-

hold som i utgangspunktet ikke har noe med bygget å

per ha ulike og kanskje til og med motstridende syn

gjøre.

på brukskvalitet. Vi har derfor vært opptatt av å forstå

Når vi jobber med brukskvalitet har vi vært opptatt

hvordan brukskvalitet vurderes fra ulike brukergrupper.

av å stille spørsmålene: Hva er det man ønsker å oppnå, og for hvem? I kontorbygg opplever vi ofte at brukervirk-

Hvor?

somheten formulerer målsetninger knyttet til læring,

For å få tak i nyttig kunnskap om brukskvalitet for byg-

merkevarebygging, samlokalisering av enheter som bør

ninger er det avgjørende at man kan knytte erfaringene

samarbeide mer, etc. I tillegg er det ulike brukergrup-

til sted eller rom. Noen steder eller rom er godt egnet

per, som ofte kan ha ulike brukerperspektiver.

for definerte brukere og aktiviteter, mens andre ikke er

I en barnehage kan det være ønskelig at stoler og

det. Noe som fungerer godt et sted for noen, trenger

møbler er i barnehøyde for å øke barns mestring, men

ikke nødvendigvis å fungere like godt for andre et annet

samtidig er ikke dette den mest optimale arbeidsstil-

sted. Det vil derfor alltid være en sammenheng mellom

lingen for de voksne som jobber i barnehagen. I tillegg

aktiviteter, ulike brukergrupper og fysiske omgivelser.

ser vi også at det kan være ulike perspektiver, alt etter

Vi har derfor i verktøykassen lagt vekt på metoden gå-

om man ser på enkeltpersoners ønsker og tilfredshet,

tur som tar utgangspunkt i ulike arealer/rom (stoppe-

eller måloppnåelse for organisasjonen som helhet. For

steder) for å knytte brukererfaringen opp mot konkrete

eksempel kan økt fokus på kunnskapsdeling kreve at

fysiske omgivelser.

enkeltpersoner deler av sin kunnskap med andre i organisasjonen, noe som kan være krevende for mange.

Hvorfor?

For lettere å kunne kommunisere dette har vi i prosjek-

For å forstå brukskvalitet er det ikke nok å avdekke fak-

tet fokusert på spørreordene: hvem, hva, hvor og hvor-

torer som fremmer / hemmer måloppnåelse, man må

for.

også forsøke å finne ut hvorfor. Fordi det alltid vil være

9

FORSKNING I FM I NORDEN

så vel forhold ved bygningen, ved virksomheten, ved

Metodikken er en prosess, med fem tydelig definerte

individer eller ved måten bygget blir brukt på som på-

trinn og delaktiviteter.

virker erfaringene med bruk, vil det være nyttig å diskutere hvilke forhold som påvirker vurderingen av brukskvaliteten. Hvorfor oppleves dette grupperommet for

1

studentene som godt/dårlig? Hvorfor oppfatter man

Definere evaluering Definere formål og omfang Gjennemgang av virksomhet Planlegging og forankring

kontorløsningen som hemmende for samarbeid? Ved å gjennomføre slike diskusjoner kan man ofte avdekke at det ikke nødvendigvis er rommet i seg selv men andre

(TIL HVA?)

forhold som måten grupperommet blir brukt på, dårlig match med aktivitetene som skal utføres etc. som er årsaken til at det fungerer / ikke fungerer. Dette er avgjørende kunnskap når man i neste i omgang skal forsøke

2

å generalisere og lære til senere prosjekter, eller for å

Kartlegging brukskvalitet Samla fakta Gjennomføre strukturert gruppeintervju Analysere og sammenstille data Definere fokusområder for videre evaluering

forbedre løsningen.

USEtool Vi ser at en systematisk evaluering av bygninger i bruk

(HVA?)

kan være en effektiv måte å produsere kunnskap om brukskvalitet. Dette kan brukes både til planlegging av nye bygg og forbedring i eksisterende lokaler. Likevel ser vi at det, inntill nylig, har vært en mangel på kunnskap

3

om brukskvalitet og evalueringsmetoder for bygninger

Gåtur Konkretisere tema/deltema Velge deltakere Velge stoppesteder Gjennomføre gåtur Sammenstille resultater

i bruk. Det norske forskningsprosjektet ”Usability – metoder og verktøy”, gjennomført i perioden 2007 – 2009, har hatt til hensikt å utvikle metoder og verktøy for kartlegging og evaluering av bygningers brukskvalitet. Prosjektet er gjennomført av Fakultet for arkitektur og

(HVOR OG HVEM?)

billedkunst, NTNU og SINTEF Byggforsk på oppdrag fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune, Statsbygg og Statoil. Vi har også samarbeidet in det nordiske prosjektet REBUS med forskningsmiljøer i de andre nordiske landene.

4

Målet med det norske prosjektet har vært å utvikle

Workshop med virksomheten Valg af deltakere Presentasjon og gjennomgang av resultater Diskusjon resultater i forhold til mål Strukturere og systematisere momenter

et verktøy som er enkelt å bruke, og som gir både oversikts- og dybdekunnskap. Metodene har vært testet og videreutviklet i ulike bygninger i løpet av prosjektperioden. Fokus har vært utvikling av metoder og verktøy

(HVORFOR?)

som prosjektpartnerne kan gjennomføre selv, som skal være enkle og bruke samtidig som de gir kunnskap om de viktigste faktorene som påvirker brukskvalitet. USEtool er ”en verktøykasse” for vurdering av brukskvalitet. For å vurdere brukskvalitet er det nødvendig å benytte en kombinasjon av ulike metoder for innhenting av informasjon. Håndboka er utviklet med tanke på å være et hjelpemiddel for virksomheter eller eiendomsbesittere som selv skal gjennomføre vurderinger av brukskvalitet med bruk av interne ressurser.

10

5

Handlingsplan/sluttrapport Forbedringer i eksisterende bygg Ny kunnskap Input til programmering av nye bygg

FORSKNING I FM I NORDEN

En bygnings brukskvalitet vil alltid være situasjonsbe-

Metodikken i USEtool med tilhørende maler og ver-

stemt eller kontekstavhengig, og det er opp til virks-

ktøy finnes for fri benyttelse på web:

omheten å definere hvilke faktorer som er viktige for at

http://www.sintef.no/Byggforsk/Publikasjoner/Andre-

bygningen skal støtte opp under de aktivitetene som

publikasjoner/USEtool-Evaluering-av-brukskvalitet-Me-

foregår og de målene man setter seg. Verdien av evalue-

todehandbok/

ringer ligger først og fremst i evnen til å forstå brukerer-

Vårt videre arbeid med usabilty fokuserer på hvor-

faringer, og oversette disse til relevante løsninger. For at

dan metoder for innhenting av kunnskap om brukskva-

FM organisasjonen skal støtte opp under kjernevirksom-

litet kan bidra til innovasjon og utvikling i bygninger.

heten, kreves forståelse og kunnskap om virksomheten, hvordan den er organisert og hvordan bygningen fungerer i forhold til mål, krav og behov. I denne sammenhengen ser vi et stort potensial for at FM organisasjonen kan bidra til større verdiskaping for virksomheten ved å fokusere på bygningens brukskvaliteter.

Et godt akustisk miljø når hygiejnekravene er strenge

Med Ecophon Hygiene systemerne får du optimale akustiske løsninger til storkøkkener, laboratorier, fødevareindustrien, medicinalindustrien og andre steder hvor der er særlige krav til rengøring og et sundt indeklima. Få mere at vide om vores helt nye Hygiene produktprogram på www.ecophon.dk eller på telefon: 3677 0909












 

 

  






 

11

FORSKNING I FM I NORDEN

HANDLERUM TIL BÆREDYGTIG FM? Som forsker har jeg de sidste 3 år fulgt udviklingen inden for FM, for at finde svar på: hvad er bæredygtig FM? hvordan kan facilities managers integrere bæredygtighed i FM? og hvilke strategier anvendes. Resultaterne blev for første gang præsenteret på den Nordiske FM konference, som blev af holdt af Center for Facilities Management – Realdania Forskning (CFM) i august 2011. Denne artikel formidler hovedpointerne, og er skrevet eksklusivt til DFM, som et indspark til den danske debat om hvordan bæredygtighed kan integreres i FM på strategisk, taktisk og operationelt niveau.

Bæredygtig FM som en ny disciplin

”stort kendskab” og 1 for ”intet kendskab”. Bæredygtig

En forudsætning for at FM branchen er med til at løse

FM kendte stort set ingen til, svaret var i gennemsnit 1,2.

klodens store ressourcemæssige udfordringer og med

Det kan være at en undersøgelse udelukkende blandt

til at skabe bæredygtig udvikling er at bæredygtighed

DFM´s medlemmer vil vise et større kendskab, men

(miljømæssigt, socialt og økonomisk) integreres i i FM.

samlet set i Danmark, viser undersøgelsen, at selv i 2011

Mit indtryk er at branchen er ved at komme i gang, men

er der fortsat et stort behov for at udbrede og forankre

at der er brug for at mange flere som frivilligt går videre

viden om bæredygtig FM. Det kan kun gå fremad!

end lovgivningens aktuelle minimumskrav, og udover

Når jeg analyserer de eksempler jeg har fundet på

det som allerede er økonomisk rentabelt. Denne artikel

projekter/aktiviteter/tiltag som findes og som alle re-

kan måske hjælpe læsere til at afklare hvilket handlerum

præsenterer FM branchens indsats for at integrere bære-

der er for bæredygtig FM i egen organisation.

dygtighed, så er det især forskelligheden i det strategiske

En undersøgelse lavet af Danmarks Grønne Tænke-

og taktiske rammer og betingelser, som er slående. For-

tank CONCITO viste i januar 2011 at danske investorer,

skelligheden kan forklares med hvordan en virksomhed

Af SUSANNE BALSLEV NIELSEN,

bygningsadministratorer og entreprenører er overra-

forholder sig generelt til bæredygtighed, og dernæst på

lektor, vicecenterchef CFM,

skende ringe klædt på til at stille krav om klimavenligt

hvordan FM forventes at kunne bidrage til at virksomhe-

DTU Management

byggeri. På spørgsmålet: ”har du efterspurgt og brugt

den opfylder sine strategiske mål. På det operationelle

miljøvurderingsværktøjer, energimærkning eller andre

niveau kan der være mange ligheder mellem det man

værktøjer til klimavenligt byggeri, der går udover den

faktisk gør, f.eks. efterisolering, pladsoptimering, ind-

gældende lovgivning? Kun 26 % af 176 respondenter

købspolitik mm, men de strategiske og taktiske forskelle

svarede ja. Undersøgelsen spurgte også direkte til kend-

gør at der er store forskelle i hvor meget man investerer i

skab til bæredygtig FM på en skala fra 1-5, hvor 5 står for

bæredygtighed.

Figur 1: Bæredygtighed i en virksomheds værdigrundlag, og fire strategiske positioner I morgen

Ren teknologi

Bæredygtig vision

Intern

Ekstern Forureningsbekæmpelse

Bedst på markedet

I dag

12

FORSKNING I FM I NORDEN

Bæredygtighed og 4 organisationstyper

Bedst på markedet

Måske kender du det fra faglige seminarer, at dem som

produkt, og i en tid hvor bæredygtighed er højt på

fortæller om deres erfaringer med at integrere bære-

samfundets dagsorden, så inkluderer det også at tage

dygtighed i deres FM, ikke altid ligner den virkelighed,

hensyn til bæredygtighed. Meget markedsføringsma-

som du må operere inden for. Vilkårene for f.eks. en

teriale vidner om at CO2-neutral, Emission-free og CSR-

ejendomsadministrator, en kommune og en stor inter-

aktiviteter bruges i markedsføring, med forventning om

national virksomhed er ikke de samme. Det er ikke kun

at være til gavn for både samfund og organisation. Der

et spørgsmål om økonomi, men det drejer sig også om

er store forventninger til forretningsmulighederne ved

hvordan organisationens strategiske positionering i for-

at være først og længst fremme.

Disse organisationer vil være ledende indenfor deres

hold til bæredygtighed. Amerikaneren S.L. Hart udviklet en model til at beskrive fire strategiske positioner som

Bæredygtig vision

karakteriserer hvordan organisationer forholder sig til

Den sidste organisationstype er dem, der engagerer sig

bæredygtighed, se figur 1. De 4 kategorier, opstår ved

i samfundets omstilling med udgangspunkt i en vision

forskelle i hvorvidt man primært forholder sig til sin in-

om et bæredygtigt samfund og en fremtid, som afhæn-

terne organisation (f.eks. ”fej for egen dør” indsats) el-

ger at man laver alliancer på tværs af tidligere skel – om

ler om man også forholder sig til eksterne parter. Den

at tænke langsigtede tanker om måden at leve, bygge

anden forskel er om man primært tager udgangspunkt

og arbejde på.

i det korte sigt og nutidens problemstillinger og rammebetingelser, eller om man tager udgangspunkt i

De 4 strategiske positioner giver en FM organisation

forventninger om morgendagens problemstillinger og

vidt forskellige rammer og vilkår for udvikling af en bæ-

rammebetingelser.

redygtig FM strategi, og det forklarer en stor del af de forskelle jeg har set i strategiske mål, taktiske valg og

I det følgende omtales de fire strategiske positioner

konkrete tiltag. Men det forklarer ikke alt. Et andet ram-

nærmere.

mevilkår for bæredygtig FM er knyttet til opfattelsen af FM, og den rolle FM organisationer får lov til at have i

Forureningsbekæmpelse

forhold til at støtte organisationens kernevirksomhed.

De fleste organisationer, som har arbejdet længe med miljøledelse, energibesparelser og miljøhensyn, findes i

Bæredygtighed og 4 generationer FM

denne kategori. Her er der er fokus på at reducere mil-

En gruppe forskere (Pathirage m.fl) har beskrevet 4 ge-

jøbelastningen fra organisationens aktiviteter, og der

nerationer af FM, som jeg hævder alle kan findes i dan-

bliver arbejdet med dokumentation, analyser og hand-

ske FM organisationer, og som har betydning for hvor

lingsplaner for at kende organisations miljøbelastning

bredt begrebet bæredygtighed kan praktiseres.

og der arbejdes på at reducere den. Fra FM-verdenen kender vi f.eks. boligforeninger, som arbejder med grønne regnskaber, var aktive med agenda 21 aktiviteter i 90’erne og, som arbejder med at reducere miljøbelastningen gennem adfærdsændringer og tekniske

1. FM: en udgift som skal drives for minimum udgifter frem for optimal værdi. 2. FM: en integreret forsat proces i relation til virksomhedens udvikling

tiltag.

3. FM: ressourceforvaltning med fokus på supply chain

Ren teknologi

4. FM: strategisk ledelse for at sikre sammenhæng mel-

management i forhold til FM funktioner. For andre organisationer er fokus rettet mod anvendel-

lem organisationsstruktur, arbejdsprocesser og de

sen af ny teknologi, og det at være med til at forandre

fysiske rammer, og organisationens strategiske mål.

samfundet ved at anvende nye teknologiske løsninger. Det kan f.eks. være IT-systemer som optimerer logi-

Er der udelukkende fokus på økonomistyring, vil de

stik, smarte energisystemer eller andre installationer

konkrete tiltag kun kunne realiseres, hvis de opfylder

i bygningerne, der reducerer miljøbelastningen. I FM

de økonomiske mål for rentabilitet, mens sociale og

branchen er der firmaer, som gør klar til at udvikle nye

miljømæssige fordele ikke tæller som selvstændige

teknologier og produkter, som kan være bærende i en

argumenter. Mens er der tale om hvordan FM i al sin

fremtid uden fossile brændsler.

mangfoldighed kan bidrage til virksomhedens virke,

13

FORSKNING I FM I NORDEN

kvalitetskrav, medarbejdernes velbefindende og udvik-

indsats, hvis effekt dog ikke skal undervurderes, da FM

ling på samfundsniveau, er der helt andre og bredere

kan gøre meget for at reducere miljøbelastningen fra

rammer for at realisere bæredygtig FM.

især det eksisterende byggeri. Den økologiske bygning er som ideal mere helhedsorienteret inkludere bæredyg-

Handlerum og hvad så?

tighed i bred forstand, men begrænsningen kan være at

Hidtil har denne artikel handlet om at FM-organisationer

der skabes økologiske øer, som nok i sig selv er positive,

har forskellige rammer og handlerum til bæredygtig FM.

men som også kan lukke for at bidrage til bæredygtig

I det næste handler det om hvad FM-organisationerne

byudvikling i lokalmiljøet. Umiddelbart er perspektivet

gør, med det handlerum de har/tager, og strategier der

med den samfundsmæssige omstilling det største og

karakteriserer bæredygtig FM i dag. Med strategi, mener

mest ambitiøse perspektiv. Men effekterne kan være

jeg som management guruen Mintzberg, perspektiv, og

mere langsigtede og behæftet med større risiko og

ikke nødvendigvis at FM organisationerne er nået til en

usikkerhed.

givet position/stade, men mere det perspektiv man har

I CFM vil vi gerne forske endnu mere i bæredygtig

for sit udviklingsarbejde. I min søgen efter bæredygtig

FM, og søger samarbejdspartnere som vil dele deres

FM har jeg fundet 3 hovedretninger for realisering af

aktiviteter og refleksioner med forskere og studerende,

bæredygtig FM, se figur 2. Miljøvenlig FM: perspektivet

så vi kan være med til at dokumentere effekter, og kva-

er at minimere miljøbelastning og om muligt bidrage til

lificere faglige diskussioner af hvad der virker bedst og

biologisk mangfoldighed.

peger fremad.

Den økologiske bygning: perspektivet er at skabe bebyggelser som er gode for brugerne af bygningerne

Læs mere:

og naturen omkring bygningen. I de strategiske mål

www.Concito.dk bl.a. ”Byggeriets beslutningstagere

vægtes udover miljø og økonomi, også interne sociale

kender ikke til klimaværktøjer”: (pressemeddelelse 27.

værdier.

januar 2011) og Guide til det Klimavenlige byggeri.

Pilotprojekt for fremtidens bæredygtige samfund:

www.cfm.dtu.dk

nogle FM organisationer har udover varetagelse af deres basale og interne funktioner, også det perspektiv, at de

Pathirage, C., Haigh, R., Amaratunga, D. and Baldry, D

vil tage medansvar for udvikling af nye og bæredygtige

(2008), “Knowledge management practices in facility

løsninger. I de strategiske mål vægtes også eksterne so-

organisations: a case study”, Journal of Facilities Manage-

ciale værdier som naturbeskyttelse og arbejdsvilkår på

ment, Vol. 6, No. 1, pp. 5-22.

lokalt og globalt niveau. Her bruges tid og ressourcer på vidensdeling og udviklingsprojekter, der kan gentænke

Hart, S. L. (2005): The unlimited Business Opportunities

faciliteter og FM.

in solving the world’s most difficult problems. Wharton School Publishing.

I innovationssprog er der tale om hhv. en gradvis, en radikal og en transitions strategi inden for FM.

Mintzberg, H, Ahlstrand, B. Lampel, J. (1998): Strategy safari: The complete guide through the wilders of stra-

Hvad virker bedst?

tegic management. Prentice Hall, Financial Times.

En ting er at beskrive hvordan jeg ser at begrebet bæredygtighed integreres i FM i dag, et andet er at udtale sig om, hvad der på kort og langt sigt føre til mest bæredygtighed. Umiddelbart er Miljøvenlig FM en minimums

Figur 2: Tre strategier for bæredygtig FM og deres strategiske positionering i forhold til bæredygtighed I morgen

Bæredygtig vision

Ren teknologi

Intern

Den øko bygn logiske ing enlig F Miljøv

M

Forureningsbekæmpelse

Bedst på markedet

I dag

14

ig t dygt Bære f u n d sam

Ekstern

Nøglen til facility excellence

Nykredit anvender MainManager

MainManager reducerer ejendomsejeres drift og vedligeholdsomkostninger 10-30%. Med KPImålinger foretages procesoptimeringer ud fra objektive kriterier. Det frigør ressourcer til kerneydelsen og øger medarbejdertilfredsheden.

Med MainManager afvikler Nykredit energiRSWLPHULQJ E\JQLQJVV\Q IRUHE\JJHQGH RJ DIhjælpende vedligehold i mere end 100 ejendomme. Simple og effektive processer sørger for DW1\NUHGLWKDUVW\USnGHQLQWHUQHNRPPXQLNDWLRQ UHVVRXUFHDOORNHULQJ RJ GH GDJOLJH XGIRUGULQJHU SnVnYHOVWUDWHJLVNWDNWLVNRJRSHUDWLRQHOWQLYHDX

MainManager 10.0 er udviklet med den seneste .NET-teknologi fra Microsoft. Det betyGHUPDJHO¡VHSURFHVVHURJEUXJHUÀDGHUGHUHU intuitive og brugervenlige. Og det er de også om nUIRUGL0DLQ0DQDJHUO¡EHQGHRSJUDGHUHV

Besøg www.mainmanager.com eller ring til mig og lad os afdække dit effektiviseringspotentiale med MainManager.

Gert Mølgaard 'LUHNW¡ULQJHQL¡U Mobil: 2030 7623 e-mail: [email protected]

www.mainmanager.com

15

I denne artikel giver seniorforsker Kim Haugbølle fra Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet en introduktion til de nye krav om totaløkonomi for offentligt byggeri, forklarer hvordan totaløkonomi indgår i den nye miljøcertificeringsordning for bygninger DGNB, og beskriver hvilke tilpasninger til de grundlæggende principper bag totaløkonomi, der er nødvendige med den nye miljøcertificeringsordning.

TOTALØKONOMI – ET SPØRGSMÅL OM MILJØ? Baggrund: Nye lovkrav og miljøcertificering

den snarlige lancering af en dansk miljøcertificerings-

Hvorfor skal vi overhovedet bruge tid og energi på at

ordning for byggeri. Green Building Council Denmark

lave totaløkonomiske vurderinger og beregninger, er

(GBC-DK) har besluttet at anvende den tyske ordning

der mange, som spørger. Det skal vi for det første for at

DGNB (Deutsches Gesellschaft for Nachhaltiger Bauen).

kvalificere beslutningsprocessen omkring nybyggeri og

For tiden er den tyske ordning ved at blive tilpasset til

renovering, så vi skaber gennemsigtighed omkring de

danske forhold. Et meget vigtigt og vægtigt krav i den

langsigtede konsekvenser af vores beslutninger. Total-

tyske ordning er brugen af totaløkonomiske vurderin-

økonomiske overvejelser kan skabe mere værdi for de

ger. Økonomiske forhold tæller således hele 22,5 % af

samme penge og give værdifulde input til at forbedre

de samlede 100 % i vurderingen.

Den tredje grund til at bruge tid på totaløkonomi er

bygningsdriften, så vi undgår ubehagelige overraskelser i driften.

DGNBs krav til totaløkonomi

For det andet er der nogle typer af bygherrer og

Den tyske miljøcertificeringsordning DGNB følger gene-

Af KIM HAUGBØLLE, Senior-

byggesager, hvor det er et lovkrav. Det gælder for den

relt principperne i standarden CEN TC350 om bæredyg-

forsker, ph.d., SBi

almene sektor, som siden 1998 i forskellige varianter har

tigt byggeri. DGNBs certificering sigter mod ét mål: at

skullet lave totaløkonomiske vurderinger. Ved den sene-

skabe bæredygtige bygninger. Målet søges opnået gen-

ste revision af bekendtgørelsen om støtte til almene bo-

nem en optimering af de seks kriteriegrupper:

liger (Bekendtgørelse nr. 1288 af 11. december 2009)

Þ Miljømæssig kvalitet (22,5 %).

blev kravene yderligere præciseret. Kapitel 8 om drifts-

Þ Økonomisk kvalitet (22,5 %).

budget og totaløkonomiske vurderinger anviser direkte

Þ Social og funktionel kvalitet (22,5 %).

et konkret værktøj til brug for de totaløkonomiske be-

Þ Teknisk kvalitet (22,5 %).

regninger. Ligeledes skal offentlige bygherrer gennem-

Þ Proceskvalitet (10 %).

føre totaløkonomiske overvejelser (Bekendtgørelse nr.

Þ Lokalisering.

1117 af 23. september 2010 om kvalitetssikring af byggearbejder). Kravet er delt i to:

I parentes er angivet vægten af hver gruppe. Bemærk, at

Þ Hvis byggesummen er under 5 mio. kr. kan man nøjes

lokalisering er en selvstændig kategori, som holdes ude

med at foretage en totaløkonomisk vurdering.

af den samlede vægtning.

Þ Hvis byggesummen overstiger 5 mio. kr. skal man som

For hver gruppe findes et antal kriterier, i alt ca. 50

offentlig bygherre foretage en totaløkonomisk bereg-

kriterier. Gruppen ”Økonomisk kvalitet” omfatter to

ning.

kriterier: Kriterium 16 om bygningens totaløkonomi og kriterium 17, som drejer sig om tilpasningsdygtighed

Sidenhen er statsbyggeloven udvidet til også at omfatte

af bygningen for tredje part. For hvert kriterium vil der

kommuner og regioner, og dermed er kravene til total-

være et utal af muligheder for at realisere målene.

økonomi også blevet udvidet til at omfatte kommuner og regioner, herunder hospitalsbyggerierne.

16

Økonomiske forhold tæller således hele 22,5 % af de samlede 100 % i vurderingen. Blandt økonomiske for-

har været udeladt, ligesom de afledte effekter fx i form af øget produktivitet hos medarbejderne er blevet udeladt. Dette gør sig også gældende i det tyske system. Beregningsprincipperne omfatter en fastlæggelse af forhold som fx kalkulationsrenten, beregningsperioden og beregningsmetoder (nuværdi, annuitet, intern rente etc.). En af de væsentligste forskelle mellem dansk praksis og det tyske system er beregningsperiodens længde. I Danmark har vi typisk brugt 30 år for hele bygninger, Superior Goal:

1 Goal

The Sustainable Building Safeguard Subjects:

6 Groups

Measure and Control Specific Values

en kontoplan. I Danmark har vi flere forskellige klassifikationer i spil som fx DFM Benchmarkings kontoplan, kontoplanen for alment byggeri og SfB-systemet. Det

50 Criteria

Criteria, Indicators, Reference Values Implementation in planning, Realization, Operation:

Klassifikationsprincippet drejer sig om at få fastlagt en fælles struktur for opgørelse af omkostninger, dvs.

Criteria Groups Quantification Methods:

mens det tyske system bruger 50 år.

er næsten overflødigt at nævne, at det tyske system anvender en tredje kontoplan, som kun til dels er sammenfaldende med fx SfB-systemet.

Endless Methods of Realization

Nøgletalsprincipper handler om at etablere et system for indhentning og opdatering af relevante nøgletal. Disse nøgletal omfatter i prioriteret rækkefølge: Kalkulationsrente, levetider for bygningsdele og driftsdata. Især lader det til, at der vil være behov for at tilpasse den

hold vægter kriterium 16 i sig selv 60 % af de 22,5 %. Der

tyske levetidstabel til danske forhold, ligesom det er

skal opnås 50 % for at opnå bronze, 65 % for at opnå sølv

nødvendigt at få fastlagt en række beregningsmæssige

og 80 % for at opnå guld. Totaløkonomi kan således få

forudsætninger for nøgletallene for driftsdata som fx et

stor indflydelse på den samlede score.

dansk energimix.

Behov for tilpasning til danske principper

etablere gennemsigtige fordeling af ansvar og betaling:

Når det tyske system for DGNB skal implementeres i

tale? Det sker ofte gennem en eller anden form for kon-

Danmark, vil der være behov for en tilpasning til lokale

trakt. I modsætning til totaløkonomiske beregninger

danske principper. Nedenfor vil jeg udpege nogle af de

hos norske Statsbygg omfatter danske totaløkonomiske

områder, hvor en tilpasning vil være påkrævet.

beregninger ofte ikke en fordeling af omkostninger på

Omkostningsfordelingsprincippet sigter mod at

Den internationale standard ISO 15686 for ”service life planning” omfatter i alt 10 delstandarder. Den ene af

Hvem har ansvaret for omkostningen? Hvem skal be-

forskellige parter. Det er heller ikke tilfældet i det tyske system.

disse delstandarder (Part 5) beskæftiger sig med ”whole

Med ydeevneprincippet tager totaløkonomiske vur-

life costing”, som definerer totaløkonomi på følgende

deringer og beregninger det grundlæggende udgangs-

måde:

punkt, at bygningen eller bygningsdelens ydeevne skal

“…economic assessment considering all agreed projected

være opretholdt i den ønskede periode. Alle nødvendige

significant and relevant cost flows over a period of analysis

omkostninger til at oppebære den definerede ydeevne

expressed in monetary value. The projected costs are those

i form af udskiftninger, drift og vedligehold skal således

needed to achieve defined levels of performance, including

medtages. Dette princip følges både i Danmark og i det

reliability, safety and availability”.

tyske system.

Totaløkonomiske vurderinger og beregninger hviler på

Konklusion

seks basale principper. Disse er:

Der er mange gode argumenter for at bruge totaløko-

1. Totalomkostningsprincip.

nomiske vurderinger og beregninger i nybyggeri og

2. Beregningsprincipper.

renovering for både offentlige og private bygherrer. De

3. Klassifikationsprincipper.

almene og offentlige bygherrer mødes med skærpede

4. Nøgletalsprincip.

krav til at gennemføre totaløkonomiske vurderinger og

5. Omkostningsfordelingsprincip.

beregninger, og både private og offentlige bygherrer

6. Ydeevneprincip.

vil i løbet af 2012 få mulighed for at få miljøcertificeret deres bygninger. Den danske miljøcertificeringsordning

Totalomkostningsprincippet handler om at inddrage

baserer sig på det tyske system DGNB, som tildeler to-

alle relevante omkostninger i den betragtede periode.

taløkonomi stor vægt i bedømmelserne. Der er således

Der har været en tendens i de nordiske lande til at fo-

god grund til at ruste sig til at inddrage totaløkonomi-

kusere alene på omkostningerne, mens indtægterne

ske hensyn fremover.

17

Velbesøgt DFM-konference i september gav indblik i de mange fordele ved at anvende funktionsudbud i såvel private som offentlige virksomheder. Funktionsaftaler giver bedre kvalitet, øget innovation og bedre priser, fremgik det af oplæggene ved arrangementet hos Ernst & Young.

FUNKTIONSKONTRAKTER ØGER KVALITETEN AF FM YDELSER Af JAN AAGAARD,

Der er store gevinster at høste for såvel offentlige som

Aagaard Kommunikation

private virksomheder ved at anvende funktionsudbud

Funktionskontrakter kræver modenhed

frem for mere traditionelle udbudsformer, hvor der fo-

Næste taler på podiet var Magnus Kuchler, der har an-

kuseres på de aktiviteter, der skal udføres, frem for de

svar for FM rådgivning i Norden i Ernst & Young og har

ønskede resultater.

været involveret i over 50 større projekter om FM out-

Funktionskontrakter kan være med til at forbedre

sourcing. Han pegede på, at anvendelsen af funktions-

FM-ydelsen både for kunder og leverandører, og derfor

kontrakter stiger kraftigt på FM området i takt med en

er der behov for i endnu højere grad at udbrede kend-

øget modenhed hos både udbydere og leverandører.

skabet til funktionskontrakter i Danmark.

Den svenske FM specialist fremhævede en række

Det fremgik af DFMs konference i september om

fordele ved funktionskontrakter – heriblandt innova-

funktionskontrakter. Konferencen blev afholdt hos Ernst

tion, løbende forbedringer og lavere omkostninger – li-

& Young, der har til huse i DRs tidligere tv-by i Gladsaxe,

gesom han gav gode råd om, hvad der skal til for at lave

hvor cirka 100 konferencedeltagere indtog Radioråds-

vellykkede funktionskontrakter på FM området.

salen øverst oppe i det karakteristiske højhus for at høre

Der er store fordele ved funktionsaftaler, men det

oplæg fra en række erhvervsfolk med erfaring på om-

kræver også en anderledes styrings- og opfølgningsmo-

rådet.

del. Erfaringerne fra mange funktionsudbud er, at en del ikke lykkes godt, fordi der fx følges op med traditionelle

Øget risiko for leverandør

metoder med fokus på aktiviteterne.

Blandt oplægsholderne var formanden for Udbudsrå-

”Funktionskontrakter kræver modenhed, ikke bare

det, Jørgen Lindegaard, der fra topposter i bl.a. SAS og

hos leverandøren, men i lige så høj grad hos bestilleren.

ISS har stor erfaring med udbudsprocesser. Han fastslog

Det er nødvendigt at designe og implementere en ef-

– blandt andet på baggrund af en analyse fra Udbuds-

fektiv bestillerorganisation, som stiller krav til og følger

rådet i 2010 – at funktionsudbud højner kvaliteten og

op på en funktion, men ikke giver instruktioner. Det skal

fleksibiliteten i løsningen af offentlige opgaver, ligesom

gøres tydeligt for leverandørerne, at det er dem, der

de kan bidrage til at fremme innovation.

skal være innovative og bestemme, hvordan opgaven

En af de væsentlige årsager hertil er, at ansvaret og

skal løses,” sagde Magnus Kuchler.

risikoen overdrages til leverandøren, som derved får et større incitament til at udvikle sig undervejs og en større

Som bageren og brødet

frihed til at vælge fleksible løsninger.

Deltagerne på konferencen fik også flere bud på det

Jørgen Lindegaard pegede samtidig på, at det kan

praktiske arbejde med funktionskontrakter fra oplægs-

være vanskeligt at specificere funktionskrav, ligesom

holdere med erfaring som leverandører eller udbydere.

bestilleren har mindre kontrol med opgaveudførslen

Som en repræsentant for leverandørerne fortalte

end ved traditionelle udbud.

18

udviklingschef Ole-Jan Nielsen, NCC Roads, om funk-

”Man skal også gøre sig klart, at det ikke er alle

tionskontrakter som en måde at få kommunernes vej-

områder, der egner sig til funktionsudbud. Det gælder

budgetter til at række længere. Ole-Jan Nielsen satte et

eksempelvis pleje og omsorg og specialiserede be-

billede på funktionskontrakternes fordele gennem sam-

handlingsopgaver. Men funktionsudbud kan anvendes

menligning med køb af et brød.

mange steder og bør blive den foretrukne måde at lave

”Når vi køber et franskbrød hos bageren er det

udbud på i Danmark,” sagde Jørgen Lindegaard på DFM

strengt taget en funktionskontrakt. Vi har nogle klare

konferencen.

forventninger til brødet. Hvis ikke vi er tilfredse, går vi

tilbage til bageren, som har ansvaret. Hvis vi i stedet

Løbende udvikling af aftaler

afleverede en opskrift til bageren og fik brødet leveret

I det afsluttende oplæg på konferencen fortalte vice

derefter, ville det straks blive mere kompliceret. Ved

president Verner Bentzen om Novo Nordisk erfaringer

funktionskontrakter bliver ansvaret placeret ved leve-

med funktionsaftaler for drift og vedligeholdelse

randøren og dermed bliver verden mere enkel,” fastslog

af virksomhedens administrationsbygninger.

Ole-Jan Nielsen.

Han gennemgik udviklingen fra de første funktions-

NCC Roads begyndte at arbejde med funktionskon-

aftaler blev indgået i Novo Nordisk i 2003 og frem til i

trakter på de kommunale vejopgaver i år 2000, og det

dag, hvor 26 bygninger og i alt 64.000 kvadratmeter af

er virksomhedens erfaring, at funktionskontrakter giver

virksomhedens administration er omfattet af funktions-

en bedre overensstemmelse mellem kommunernes for-

aftaler.

ventninger og den leverede kvalitet af de vejopgaver, som NCC Roads løser.

Verner Bentzen understregede, at det i en verden og en virksomhed i konstant bevægelse er nødvendigt

Og da ansvaret for produktvalg mv. alene påhviler

hele tiden at arbejde med udviklingen af funktionsafta-

entreprenøren, har funktionskontrakterne også med-

lerne, således at dynamikken i virksomheden afspejles i

ført udvikling af bedre og billigere produkter og pro-

aftalerne.

duktionsmetoder inden for vejbelægning.

”Det betyder, at vi løbende skal indarbejde ’de gode ideer’ fra tidligere funktionsaftaler og gøre ideerne

Flyt fokus fra pris til kvalitet

bedre for at optimere aftalerne. Vi skal endvidere gen-

Service- og elinstallationsvirksomheden Kemp & Laurit-

nemføre fornyelsen af funktionsaftalerne, således at

zen har erfaring med funktionskontrakter for såvel pri-

disse i højere grad udsættes for konkurrence. Målet er

vate som offentlige kunder. Ifølge projektchef Poul Kilt

at inddrage kommende leverandørers erfaringer aktivt

fra Kemp & Lauritzen går tendensen i retning af stadig

i processen og herved skabe øget konkurrence,” forkla-

lavere priser, men han advarede i sit oplæg om, at det

rede Verner Bentzen.

også kan bliver for billigt.

Han pegede også på, at Novo Nordisk fokuserer på konceptet for samarbejde, organisering, opfølgning og

”For lave priser øger risikoen for, at der ikke udføres

dokumentation og derigennem sikrer sig, at aftaleleve-

forebyggende vedligehold og at der derfor ophobes et

randøren er den ledende og drivende part i samarbej-

efterslæb, som den næste leverandør hænger på. Men i

det.

sidste ende havner efterslæbet hos ejeren af bygningen.

”Leverandørerne begynder at være modne til at spil-

Den store besparelse får man kun første gang,” sagde

le med på funktionskontrakter, og det er i højere grad

Poul Kilt.

end tidligere dem, der leder, driver og udvikler aftalen

Han opfordrede til, at man flytter fokus fra pris til

i samarbejde med os. Processen og funktionsaftalerne

kvalitet, således at vedligeholdet er styret af kravene til

benyttes på den måde til deling af viden og fungerer

funktionen frem for af de forventede besparelser.

som et læringsværktøj,” sagde Verner Bentzen.

”Det er på tide, at bestilleren i funktionskontrakter stiller nogle flere krav. Det er ikke nok at have fokus på

Eftermiddagsarrangementet hos Ernst & Young blev afsluttet ’networking’ over en let buffet og et glas vin.

oppetider. Der bør eksempelvis også stilles krav til, hvordan aktivets tilstand skal være ved kontraktens udløb,” sagde Poul Kilt.

19

Benchmarking er et godt og effektivt værktøj, som de flest af os bruger jævnligt. Både forretningsmæssigt og privat. Når det nu forholder sig sådan, så kan det undre, at værktøjet ikke har større udbredelse i FM-kredse.

”FORSKELLEN ER ENS” Tag nu et eksempel fra privatlivet. Når vi som privatper-

Benchmarking kan ikke stå alene

soner skal købe et køleskab, en flybillet eller en brugt bil,

Benchmarking stiller en systematik til rådighed, som gi-

så går vi straks på nettet for at undersøge hvor mulighe-

ver et utalt af styringsmuligheder.

den for den bedste forretning skal findes. Der er et utal af hjemmesider, som hjælper os i jagten på det rigtige produkt til den bedste pris. Reelt set så benchmarker vi

Þ Forskellige ejendomme i porteføljen kan benchmarkes

produkterne og priserne i erkendelse af, at det hjælper

Þ Der kan benchmarkes fra år til år

os til ikke at træffe en forkert beslutning. Det er derfor

Þ Der kan benchmarkes mellem forskellige anvendelser

mærkværdigt, at kun få af os tager adfærden og værk-

Þ Omkostningsændringer fx i forbindelse med renove-

tøjet med over i vores forretningsmæssige praksis.

ring eller ændret adfærd er direkte aflæselige

Forskellen er ens

Selv de interne muligheder er næsten uendelige, når

Når Facilities Manageren skal forklare, hvorfor bench-

man først har etableret systemet. Alene det at man an-

marking ikke fungerer, så er forklaringen ofte, at man

vender en særlig systematik også i forhold til omkost-

ikke kan sammenligne, fordi forskellene er for store.

ningsstyringen, giver en uvurderlig indsigt, som kan

Det er helt normalt at betragte sig selv og sin orga-

bruges til at optimere sin praksis. Så selvom man ikke

nisation som helt unik. Det gør man ofte, når man ser

benchmarker med andre, så vil man få meget glæde af

den indefra hvor man kender kulturen, særhederne,

at få større gennemsigtighed, når man sætter aktivite-

spareplanerne, menneskene, historien og så videre. Det

ter og økonomi i system.

ser helt anderledes ud, når man ser på det udefra. For

Medlemmerne af DFM-benchmarking holder deres

alle organisationer har særheder, kultur og historie og

nøgletal op mod nøgletallene for andre FM-ere for at få

vores erfaring er, at lighederne normalt er større end

endnu større viden om egen performance.

forskellene. Altså er indvendingen ikke valid.

I DFM-benchmarking opfordrer vi til, at den er-

Vi spørger os selv, om nogle for forbeholdene over-

hvervede viden bruges til at reflektere sin praksis. Selv

for at benchmarke måske skal findes i den enkeltes

resultatet fra enkle benchmarkingsystemer kan give

Af formand for DFM-bench-

modvilje mod at skulle forklare en dårlig score. Det er

anledning til undren, og ud af den undren vokser nye

marking, FLEMMING WULFF

ikke usandsynligt, at Facilities Manageren bliver kon-

erkendelser, som kan give strålende resultater. Med-

HANSEN og direktør EVA

fronteret med et resultat, som ligger meget over gen-

lemmer af DFM-benchmarking mødes både formelt og

KARTHOLM

nemsnittet, og det kan naturligvis være ubehageligt.

uformelt og drøfter deres nøgletal. I og for sig er tallet

Omvendt er det en god hjælp, for har man et dårligt

i sig selv ikke så interessant. Det er forskellen til andre,

resultat på et vigtigt målepunkt, så er det et signal om,

der er spændende, især når man finder årsagen til for-

at man har mulighed for at forbedre sin praksis. Eller et

skellen. Man får anledning til at se nærmere på de akti-

signal om, at man netop på det punkt adskiller sig fra

viteter, som ligger bag ved tallene, og til – sammen med

andre, og derfor har større omkostninger til en eller an-

kolleger – at drøfte forskellene på den ene og den anden

den aktivitet. Altså får man serveret en forklaring på det

praksis.

”skæve” tal.

20

PER ANKER JENSEN

Per Anker Jensen

HÅNDBOG I FACILITIES MANAGEMENT

HÅNDBOG I FACILITIES MANAGEMENT 3. udvidede udgave

FM branchens uundværlige håndbog i en ny, udvidet og ajourført udgave. Hvert firmamedlem og personligt medlem modtager et eksemplar af håndbogen. Dette gælder dog ikke for studentermedlemmer. For FM studerende sælges den til særpris. Bestil den på www.dfm-net.dk

Typisk anbefaler vi medlemmerne at se på de store områder eller de meget høje omkostninger. Eller allerbedst der, hvor man har begge dele. Det er måske ikke så interessant at se på en omkostning, som kun er relevant for en meget lille del af ejendomsporteføljen. Heller ikke selv om omkostningen er høj. Det er interessant og rentabelt at se på en omkostning, som er en anelse højere end gennemsnittet, hvis det er en omkostning, som findes på alle ejendomme og på alle kvadratmeter. Derfor vil tallene for fx renhold, opvarmning, belysning

Nøgletal 2010

og andre allestedsnærværende driftsomkostninger

FM-Drift totaler

være særligt interessante. Hvis vi nu tager rengøring som eksempel, så er det

Omkostninger i kr/m2

selvfølgelig ikke nok kun at se på prisen. Det er også

700

Ledelse og administration Planlægning af operationelle funktioner

600

Kontorstøtte

nødvendigt at se på kvaliteten af rengøringen og i øvrigt på beskaffenhed og anvendelse af de arealer, som rengøres. Det giver næsten sig selv, at det er billigere at få rengjort et kontorareal, end det er at få rengjort en børnehave.

Catering

kr/m2 BDA

500

400

Vagt, sikkerhed og postservice

Stigende interesse

Renhold, indvendig

DFM-netværk med til den årlige afrapportering af nøg-

Ejendomsdrift

letal. Det er glædeligt at se, at der er interesse for at del-

DFM-benchmarking har inviteret medlemmerne af

tage, for det betyder at flere FM-ere orienterer sig over 300

mod den værdi der ligger i at arbejde systematisk med sine nøgletal. Vi gør en del ud af at fortælle, at det ikke er nødvendigt at indberette alle sine ejendomme. Hvis

200

en kommune fx har tre sammenlignelige skoler, kan de sagtens får fuldt udbytte af systemet, ved at indberette en af ejendommene og de kan i nogle tilfælde nøjes

100

med en del af ejendommen så længe den er repræsentativ. Men det er klart, at værktøjet bliver stærkere jo flere ejendomstyper, der er repræsenteret. Altså hellere

0

Ejes

Udlejes

Lejes

nøgletal fra flere forskellige ejendomstyper end en hel masse ens kvadratmeter.

21

Digitale krav til byggeprojekter er i mange tilfælde vejen til en effektiv bygningsdrift. Men hvilke krav skal man stille til de projekterende, når man bygger nyt eller renoverer? DTU Campus Service fortæller her om, hvordan de bruger Byggeriets IKT-specifikationer.

DTU SKABER EFFEKTIV DRIFT MED DIGITALE KRAV Af STIG NEUMANN, kommuni-

Enhver byg- og driftsherre bliver glad ved tanken om en

kationskonsulent, bips

forudsigelig byggeproces, der tilmed genererer et for-

Overskuelighed er nøgleordet i milliard-projekt

nuftigt dokumentationsgrundlag til den efterfølgende

Lige nu handler det for Markus Lampe om at få hold på

bygningsdrift. Principperne bag Det Digitale Byggeri,

det digitale samarbejde forud for et stort institutbyggeri i

hvor bygningen modelleres i 3D, har længe været et an-

milliard-klassen, det såkaldte BIOVAF-projekt, og her spil-

erkendt middel til det mål. For byg- og driftsherren er

ler IKT-specifikationerne hovedrollen. Men han under-

det imidlertid ikke helt enkelt at bygge digitalt – både

streger, at værktøjet er lige så væsentligt i mindre sager.

22

når han bygger nyt, og når han renoverer, skal han nøje

”Det er enormt vigtigt i ethvert byggeprojekt at have

overveje, hvilke krav han vil stille til rådgivernes digitale

standardiserede aftaler om, hvordan man bruger it, og

ydelser, digitale samarbejde og digitale aflevering.

det er vigtigt, at vi byg- og driftsherrer vænner os til at

Heldigvis starter han ikke på bar bund. Med Bygge-

stille krav på nogenlunde ensartede måder. Kravene vil

riets IKT-specifikationer – et standardværktøj udviklet

selvfølgelig variere fra projekt til projekt og fra bygherre

af brancheforeningen bips – kan han gennem skabelon-

til bygherre, men de ting, man skal tage stilling til, er de

agtige, afkrydsningsbaserede aftaledokumenter lægge

samme. Tænker man driften ind allerede tidligt, er man

fast, hvordan man i et givent projekt bruger it. Med IKT-

rigtig godt stillet,” siger den tyskfødte arkitekt og inge-

specifikationerne i hånden kan parterne altså beslutte,

niør, der står i spidsen for koordinering af den digitale

hvordan man udveksler bygningsmodeller, hvad den

drift af DTU’s 350.000 m².

digitale aflevering skal bestå af, hvordan man bruger

I BIOVAF-sagen afgøres arkitektkonkurrencen først

projektweb og meget andet. På den måde kan byg- og

i foråret 2012, men IKT-specifikationerne er alligevel al-

driftsherren skabe en del af fundamentet for en velafvik-

lerede sendt ud med konkurrenceprogrammet. I praksis

let byggesag og et velstruktureret driftsgrundlag.

er der tale om fem separate dokumenter samlet i ét kom-

Markus Lampe, BIM koordinator i DTU Campus Ser-

pendium: Dels den overordnede IKT-ydelesspecifikation,

vice, det tekniske universitets driftsafdeling, har stor

dels de fire såkaldte IKT-tekniske specifikationer, der hver

erfaring med bips’ IKT-specifikationer, og han har sagt

især stiller skarpt på én dimension i projektet. Med et par

ja til at fortælle, hvordan han og kollegerne bruger dem.

bilag løber aftaledokumenterne i denne sag op på 60 si-

Han ser gerne, at andre bygningsejere også tager værk-

der, men der er ingen grund til unødig bekymring, for der

tøjet op.

er som sagt tale om skabeloner, som bygherren udfylder.

Foto: DTU

Procesdiagrammer og bygningsmodeller til driften

Under projekteringen… šDhl_dZ[h[d[h\kdZ[j"e]fhe`[aj[j[hiakZj_]Wd]"

Hvilke krav stiller Markus Lampe så i de aftaler, som det

stiller Markus Lampe krav om en aktiv projektweb.

vindende rådgiverteam skal leve op til? Nedenfor fortæl-

Projektweb er det online arkiv, hvor projektets doku-

ler han om sine mærkesager – ikke på udtømmende vis,

menter udveksles, men bygger man for DTU, skal det

men snarere som inspiration til kolleger andre steder.

ikke kun bruges til dokumenthåndtering. Også tids-

Det er vigtigt i den forbindelse at være på det rene

planer og opgavestyring skal være aktive redskaber

med, at bygherren sjældent stiller krav til, præcis hvor-

på projektwebben, ligesom rådgiveren skal forpligte

dan rådgiverne bærer sig ad. Gennem det meste af IKT-

sig til at lagre e-mail-korrespondancerne samme sted.

specifikationerne handler det snarere om at forlange, at

Den aktive og udbyggede projektweb skaber et mere

rådgiverne formulerer en plan for det digitale arbejde

gennemsigtigt projekt og er godt at have, når det er

– fx hvilke formater de vil bruge. Den plan godkender bygherren så.

afsluttet, mener Markus Lampe. šDh Xo]d_d][d _aa[ j[]d[i _ (:" c[d ceZ[bb[h[i

Et par af de krav, Markus Lampe altid gør gældende i

som tredimensional bygningsmodel, er det langtfra

IKT-specifikationerne, og som ifølge ham bidrager til en

altid, at rådgiverne bruger samme software, og det

velsmurt byggeproces og bygningsdrift, er…

kan give anledning til kompatibilitetsproblemer. Selv med brobygnings-formatet IFC kræver det derfor om-

I selve konkurrencen…

tanke at tilrettelægge, hvordan arkitekt, ingeniører

š7bb[h[Z[j_baedakhh[dY[dXb_l[hWha_j[aj[hd[X[Zjec

og entreprenør udveksler bygningsmodellen. Markus

at producere en simpel digital bygningsmodel (BIM)

Lampe kræver af samme grund et såkaldt procesdia-

af forslaget, afleveret i filformatet IFC. Modellens are-

gram, hvor partnerne forventes at formulere en over-

aler skal kodes efter funktion, så bygherren lynhurtigt

bevisende plan for udvekslingen. Bygherren sikrer sig

kan tælle op, om forslaget nu også lever op til bygge-

på den måde, at rådgiverne har forholdt sig til udfor-

programmet – fx hvor mange m² der er allokeret til hhv. undervisningslokaler og mødefaciliteter.

dringen. šF iWcc[ cZ[ iaWb cWd _ hZ]_l[h]hkff[d Xb_l[ enige i spørgsmålet om, hvilke såkaldte informationsniveauer man arbejder på. En bygningsmodel kan

23

Foto: Jens V. Nielsen

rumme meget information, men den kan også være

Ved afleveringen…

næsten ren geometri. Inden projekteringen for alvor

š:[ahWl"Z[hXb_l[hij_bb[jj_bWÔ[l[h_d][d"[hi[bl\´b][b_]

løbes i gang, skal der foreligge en plan for, hvilke in-

særlig relevante i driftsøjemed. Den ene ting, Markus

formationsniveauer man arbejder på i projektets for-

Lampe her lægger vægt på, er at modtage projektet

skellige faser, og hvad de indebær for hver enkelt part

på Som Udført-niveau 3 – det højeste niveau. Som

i byggeprocessen. Igen er bygherren interesseret i at

Udført-niveauerne har intet at gøre med bips’ syv

rydde al tvivl af vejen tidligt i forløbet.

informationsniveauer, men henviser derimod til en publikation fra PAR og FRI fra 2000. Niveau 3 har en detaljeringsgrad, der tillader, at det bliver brugt som

Ved udbuddet…

grundlag for ombygning i driften.

šCWhaki BWcf[ dej[h[h _ ?AJ#if[Y_ÓaWj_ed[d" Wj j_bbudslisterne skal udformes som det, man kan kalde

š:[dWdZ[dj_d]"CWhakiBWcf[b³]][hl³]jf_W\-

redigerbare PDF’er. Det betyder, at det er muligt at

leveringen, er, at han i tillæg til den sidste projekte-

trække data ud fra PDF’en automatisk, så det bliver

ringsmodel, som i sagens natur er højt detaljeret,

lettere at analysere og sammenligne tilbuddene. Han

modtager en letvægtsudgave af bygningsmodellen

sikrer sig også, at han kun modtager de data, han be-

som bygget på bips’ informationsniveau 2 – dvs. byg-

der om.

ningsdelenes præcise geometri. Den er særdeles nyttig i driftssammenhæng, fortæller Markus Lampe.

Hvad er Byggeriets IKT-specifikationer? Byggeriets IKT-specifikationer lægger rammerne for det digitale samarbejde, de digitale ydelser og den digitale aflevering, og de udgør således et supplement til de almindelige ydelsesbeskrivelser. Bygherren udfylder IKT-specifikationerne ved at tilføje, slette og rette i en række prædefinerede skabeloner – de såkaldte paradigmer. På den måde bliver det relativt enkelt at stille krav til rådgivere og udførende. Værktøjet, der er bygget op omkring IKT-ydelsesspecifikationen og fire IKT-tekniske specifikationer, står nu over for en revision i løbet af 2012. Den eksisterende version anvendes fortsat, indtil den nye version foreligger. Læs mere på bips.dk.

24

IT-løsning l understø else af FM med fokus på effek vitet og integra on  Komplet standardløsning  Modulært og skalerbart system Brugervenlighed i centrum Fleksibelt Best pracƟces Ledelsesrapportering OmfaƩende dækningsområder: - FaciliƟes Management - EjendomsadministraƟon - DriŌ og vedligehold - Service Management - Energiforvaltning

Intelligente serviceløsninger, som skaber forretningsfordele Coor leverer intelligente serviceløsninger, som supporterer virksomheder i op- og nedgang og bidrager til deres lønsomhed og fremgang. Sammen med kunderne identificerer vi forbedringsmuligheder og implementerer nye løsninger. I et foranderligt forretningsmiljø tilbyder vi unikke og fleksible løsninger, som skaber forretningsfordele for din virksomhed. Vi kalder det Service med IQ.

www.coor.dk

25

VELBESØGT UDDANNELSESDAG 2011 Af ANJA KIERSGAARD

Ca 50 forventningsfulde studerende var på plads på

terfølgende skal bruge faciliteterne. DTU præsenterede

og EVA KARTHOLM, DFM

deltagerrækkerne, da DFM slog dørene op for Uddan-

sin master i FM og Ingeniørhøjskolen fortalte om den

nelsesdagen 2011. Uddannelsesdagen blev afholdt på

FM-linje, som nu også tilbydes i Ballerup.

Københavns Erhvervsakademi og både Produktionshøjskolen Metropol, DTU CFM og Ingeniørhøjskolen i

Efter skolernes præsentation stod studerende fra de fire

København var med som partnere på dagen.

uddannelsesinstitutioner klar til at fortælle om masterspecialet, resultatet af en FM-analyse på CBS og værdien

De fire uddannelsesinstitutioner gav en kort introduk-

af to forskellig praktikophold de sidste to sammen med

tion til deres forskellige FM-uddannelser. De deltagende

praktikværten.

erhvervsfolk hæftede sig nok især ved, at konstruktøruddannelsen har fået ny bekendtgørelse som betyder,

Deltagerne blev både fra DFM, fra medlemmer af De

at de studerende nu er i praktik i et helt semester – det

studerendes Råd på Metropol og af underviserne fra

vil sige et halvt år – mod tidligere kun et halvt. Den for-

skolerne opfordret til at danne netværk på tværs af sko-

længede praktik får betydning både for praktikvirksom-

lerne, sådan at der er mulighed for at styrke både de fag-

heden og den studerende, da der er langt bedre mulig-

lige kompetencer og de sociale sammenhænge.

hed for at komme i dybden i løbet af praktikken. Dagen sluttede med netværk mellem praktikværterne

26

Der var også indlæg fra Metropol, som talte varmt for et

og de studerende, en mulighed de få fremmødte virk-

tværfagligt samarbejde uddannelsesstederne imellem

somheder brugte til at få kontakt med studerende som

om etablering af rammerne for FM i fx køkkener, sådan

har særlig interesse i FM, og derfor søger en fagrelevant

at de som projekterer, kommer tættere på de, som ef-

praktik.

FM UPDATE

FM Update i 2012

Af KJELD NIELSEN,

Du og din virksomhed opfordres til at bidrage med artikler og annoncer samt synspunkter. Har du en god case, så

redaktør, FM Update

ring eller e-mail til undertegnede. Vi kan så beskrive jeres gode erfaringer som inspiration for andre i form af beskrivelse eller interview. Har du forslag til hvem inden for FM verdenen eller andre det vil være interessant at interviewe, så send mig en mail. Data for de kommende numre er som følger:

Deadline Udsendelse Temaer – foreløbigt # 13 – gul

17. februar

Primo marts

DFM konferencen 2012

# 14 – grøn

16. maj

Primo juni

EFMC 2012 i København

# 15 – rød

17. august

Primo september Portefølje Management m.v.

# 16 – blå

23. november Primo december

Udviklingstendenser og trends

Ønsker du at annoncere i FM Update så ret henvendelse til sekretariatet. Se mere om priser for annoncering på DFM’s hjemmeside. Henvendelse vedr. artikler til undertegnede: Arkitekt m.a.a. Kjeld Nielsen, redaktør E-mail: [email protected] Følg med i kommende arrangementer og aktiviteter på DFM’s hjemmeside www.DFM-net.dk hvor du også tilmelder dig de enkelte arrangementer.

Dansk Facilities Management – netværk (DFM) blev etableret i 1991 og har i dag over 200 medlemmer. Medlemmerne er spredt ud over hele Danmark og er i vidt forskellige virksomheder og brancher – fra facilities managers i private virksomheder, entreprenørvirksomheder, rådgivere og leverandører til offentlige virksomheder og institutioner. Denne brede sammensætning af medlemmerne giver god mulighed for at etablere netværk i netværket, hvor der udveksles erfaringer og diskuteres konkrete problemstillinger. Formålet for Dansk Facilities Management – netværk er · at udvikle fagområdet, · at udbrede og udveksle viden om Facilities Management, · at fremme samspillet mellem praksis, uddannelse og forskning · at være bindeled til den internationale udvikling på området.

DFM aktiviteter hele året I løbet af året afholdes en række møder, workshops, studierejser og konferencer ofte i samarbejde med andre faglige netværk. Derudover bruger medlemmerne hjemmesiden aktivt. Her er der adgang til artikler, links og nøgletal, der kan bruges i arbejdet med Facilities Management. Et DFM medlemskab giver adgang til nyeste viden og erfaringer fra ind- og udland og inspiration til at bruge Facilities Management aktivt i virksomheden.

FM Update udgives af DFM – Dansk Facilities Management netværk Redaktion: Kjeld Nielsen I redaktionen: Anja Kiersgaard Foto: Kjeld Nielsen m.fl. Lay out: heddabank.dk

27

Konferencen afholdes på Hotel Bella Sky i København Fra torsdag d. 26. januar 2012 klokken 10.00

DFM KONFERENCEN

til fredag d. 27. januar klokken 14.00.

2012

FACILITIES MANAGEREN I ROLLEN SOM PROAKTIV SAMARBEJDSPARTNER TILMELDING OG PRAKTISKE FORHOLD

TID

UDSTILLING

TORSDAG D. 26. JANUAR OG FREDAG D. 27. JANUAR 2012. Indkvartering kan ske fra kl. 15.00.

Der er mulighed for 2 x 3 m udstillingsstande – dels i konferencelokalet, dels udenfor. Prisen for en stand er mindst én deltager til fuld pris samt 5.000 kr. Udstillere vil blive præsenteret fra talerstolen. Detaljer fås hos DFM-sekretariatet.

STED WWW.BELLASKYCOMWELL.DK

TILMELDING PRIS EKSKL. MOMS MEDLEMMER AF DFM NETVÆRK: KR. 7.200,- ved tilmelding og betaling senest 15. december og KR. 7.600,- ved tilmelding og betaling senere.

SKER VIA WWW.DFM-NET.DK SIDSTE FRIST FOR TILMELDING ER D. 23. JANUAR 2012.

IKKE-MEDLEMMER AF DFM NETVÆRK: KR. 11.500,-

For yderligere information kontakt DFM-netværk sekretariatet

STUDERENDE MEDLEMMER AF DFM NETVÆRK: KR. 3.500,-

[email protected]

TILMELDING: WWW.DFM-NET.DK SEKRETARIAT: SPACEPRO · DAMPFÆRGEVEJ 8 · DK-2100 KØBENHAVN Ø · T +45 6126 9046 · [email protected] · WWW.DFM-NET.DK